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vente - maison

Bien expiré
VilleRochetrejoux (85)
Surface130m²
Coût Total149 570€
Loyer Annuel10 735€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 742,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

Réf. annonce : 6773 - AXE CHANTONNAY - LES HERBIERS : ROCHETREJOUX. En campagne. Beau potentiel pour cette maison de 130m2 habitable composée d'un séjour-salon avec ipoêle à bois, cuisine, arrière-cuisine, dégagements, quatre chambres, une pièce, salle d'eau, 2 WC, cellier et chaufferie. A l'étage se trouve un grenier d'env. 80m2. Possibilité de faire deux logements indépendants. Beau terrain attenant d'environ 1750m2 avec préau et vue dégagée sur la campagne. Prix : 96 500 EUR dont 6 500 EUR d'honoraires agence, soit 90 000 EUR net vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rochetrejoux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85510
Coordonnées : 46.790000, -1.000000
Total : 149 570€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 45 350€
Valeur du bien : 141 850€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10735€/an
Fourchette totale : 693€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8313€ - 13863€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :43,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 787,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 623,50€
Coût de l'assurance :13 087,38€
Taxe foncière : 1 073,51€/an
Soit par mois : 89,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 327 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m² (estimation pour salle à manger)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 350 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 200€
    Isolation combles: 80 m² × 65€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Rafraîchissement autres pièces: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochetrejoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 735 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 570 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 027 €
Revenus locatifs : +10 735 €
Charges déductibles : -52 027 €
Résultat foncier Année 1 : -41 292 €(Déficit de 41 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 677 €/an
Revenus locatifs : +10 735 €
Charges déductibles : -6 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19892.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 735 €52 032 €5 085 €-41 297 €21 400 €19 897 €19 897 €
210 950 €6 548 €4 951 €4 402 €--15 495 €
311 169 €6 409 €4 812 €4 760 €--10 735 €
411 392 €6 265 €4 668 €5 127 €--5 608 €
511 620 €6 116 €4 519 €5 504 €--104 €
611 852 €5 962 €4 365 €5 890 €---
712 089 €5 802 €4 205 €6 287 €---
812 331 €5 637 €4 040 €6 694 €---
912 578 €5 467 €3 870 €7 111 €---
1012 829 €5 290 €3 693 €7 540 €---
1113 086 €5 107 €3 510 €7 979 €---
1213 348 €4 918 €3 321 €8 430 €---
1313 615 €4 722 €3 125 €8 893 €---
1413 887 €4 519 €2 922 €9 368 €---
1514 165 €4 309 €2 712 €9 856 €---
1614 448 €4 092 €2 495 €10 356 €---
1714 737 €3 867 €2 270 €10 870 €---
1815 032 €3 634 €2 037 €11 397 €---
1915 332 €3 393 €1 796 €11 939 €---
2015 639 €3 144 €1 547 €12 495 €---
2115 952 €2 886 €1 289 €13 065 €---
2216 271 €2 619 €1 022 €13 651 €---
2316 596 €2 343 €746 €14 253 €---
2416 928 €2 057 €460 €14 871 €---
2517 267 €1 761 €164 €15 506 €---
TOTAL343 847 €158 899 €73 623 €184 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 254 €-6 420 €+8 674 €
2+2 254 €0 €+2 254 €
3+2 254 €0 €+2 254 €
4+2 254 €0 €+2 254 €
5+2 254 €0 €+2 254 €
6+2 254 €+1 736 €+518 €
7+2 254 €+1 886 €+368 €
8+2 254 €+2 008 €+246 €
9+2 254 €+2 133 €+121 €
10+2 254 €+2 262 €-8 €
11+2 254 €+2 394 €-140 €
12+2 254 €+2 529 €-275 €
13+2 254 €+2 668 €-414 €
14+2 254 €+2 810 €-556 €
15+2 254 €+2 957 €-703 €
16+2 254 €+3 107 €-853 €
17+2 254 €+3 261 €-1 007 €
18+2 254 €+3 419 €-1 165 €
19+2 254 €+3 582 €-1 328 €
20+2 254 €+3 748 €-1 494 €
21+2 254 €+3 920 €-1 666 €
22+2 254 €+4 095 €-1 841 €
23+2 254 €+4 276 €-2 022 €
24+2 254 €+4 461 €-2 207 €
25+2 254 €+4 652 €-2 398 €
Total+56 350 €+55 485 €+865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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