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Maison 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface75m²
Coût Total107 960€
Loyer Annuel6 859€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 826,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mignonne maison de village, facile à gérer, belle vue. Idéale maison secondaire, télétravail, primo-accédant

A31493SOM81 - Vous cherchez une maison de village bon marché et facile à gérer? Ne cherchez pas plus loin ! Cette jolie maison de village dans le Tarn est un petit bijou. Beaucoup de rénovations récentes, tout en conservant son charme et ses petites surprises. À 12 km de la ville de Mazamet dans un village accueillant.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A31493SOM81 Date de réalisation du diagnostic : 15/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 639 € et 2 217 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.488903, 2.375650
Total : 107 960€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6859€/an
Fourchette totale : 437€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5250€ - 8961€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,72 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 404 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-11 404€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-34 556€ (-47.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 573,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 703,53€
Coût de l'assurance :9 446,50€
Taxe foncière : 685,89€/an
Soit par mois : 57,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 571,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation combles perdus: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 859 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 827 €
Revenus locatifs : +6 859 €
Charges déductibles : -45 827 €
Résultat foncier Année 1 : -38 968 €(Déficit de 38 968 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 568 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 827 €/an
Revenus locatifs : +6 859 €
Charges déductibles : -4 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17568.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 859 €45 831 €3 767 €-38 972 €21 400 €17 572 €17 572 €
26 996 €4 732 €3 669 €2 264 €--15 308 €
37 136 €4 631 €3 567 €2 505 €--12 803 €
47 279 €4 525 €3 461 €2 754 €--10 049 €
57 424 €4 416 €3 352 €3 008 €--7 041 €
67 573 €4 303 €3 239 €3 270 €--3 771 €
77 724 €4 185 €3 122 €3 539 €--232 €
87 879 €4 064 €3 000 €3 815 €---
98 036 €3 938 €2 874 €4 098 €---
108 197 €3 808 €2 744 €4 389 €---
118 361 €3 673 €2 609 €4 688 €---
128 528 €3 533 €2 469 €4 995 €---
138 699 €3 388 €2 325 €5 310 €---
148 873 €3 238 €2 175 €5 634 €---
159 050 €3 083 €2 019 €5 967 €---
169 231 €2 922 €1 858 €6 309 €---
179 416 €2 755 €1 691 €6 661 €---
189 604 €2 582 €1 519 €7 022 €---
199 796 €2 403 €1 340 €7 393 €---
209 992 €2 218 €1 154 €7 774 €---
2110 192 €2 026 €962 €8 166 €---
2210 396 €1 827 €763 €8 569 €---
2310 604 €1 621 €557 €8 983 €---
2410 816 €1 408 €344 €9 408 €---
2511 032 €1 186 €123 €9 846 €---
TOTAL219 692 €122 297 €54 704 €97 395 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 440 €-6 420 €+7 860 €
2+1 440 €0 €+1 440 €
3+1 440 €0 €+1 440 €
4+1 440 €0 €+1 440 €
5+1 440 €0 €+1 440 €
6+1 440 €0 €+1 440 €
7+1 440 €0 €+1 440 €
8+1 440 €+1 075 €+365 €
9+1 440 €+1 229 €+211 €
10+1 440 €+1 317 €+123 €
11+1 440 €+1 406 €+34 €
12+1 440 €+1 499 €-59 €
13+1 440 €+1 593 €-153 €
14+1 440 €+1 690 €-250 €
15+1 440 €+1 790 €-350 €
16+1 440 €+1 893 €-453 €
17+1 440 €+1 998 €-558 €
18+1 440 €+2 107 €-667 €
19+1 440 €+2 218 €-778 €
20+1 440 €+2 332 €-892 €
21+1 440 €+2 450 €-1 010 €
22+1 440 €+2 571 €-1 131 €
23+1 440 €+2 695 €-1 255 €
24+1 440 €+2 822 €-1 382 €
25+1 440 €+2 954 €-1 514 €
Total+36 000 €+29 218 €+6 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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