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Maison 4 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleSalon-la-Tour (19)
Surface71m²
Coût Total83 172€
Loyer Annuel5 595€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 928,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété à restaurer

EXCLUSIVITE CELAUR IMMOBILIER Situé dans un hameau, en face d'une autre maison, cet ensemble en pierre, entièrement à restaurer propose une maison d'habitation, une boulangerie et un ancien poulailler attenants Un hangar construit en parpaing et couvert en fibro-ciment complète le tout. Terrain attenant d'environ 3405m².

Appelez CELAUR Uzerche au [Coordonnées masquées] Référence annonce : U5774iacc Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,83% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 60 000 €

Ville : Salon-la-Tour
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.513810, 1.493205
Total : 83 172€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 77 900€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 466€/mois
Loyer annuel estimé : 5595€/an
Fourchette totale : 366€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4392€ - 7127€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 429,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 553,04€
Coût de l'assurance :7 069,62€
Taxe foncière : 559,49€/an
Soit par mois : 46,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 475,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 27 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite nettoyage et rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer un bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: État des installations non vérifié, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 595 €/an
Calcul : 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 172 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 519 €
Revenus locatifs : +5 595 €
Charges déductibles : -15 519 €
Résultat foncier Année 1 : -9 924 €(Déficit de 9 924 €)
Imputable sur revenu global : 9 924 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 519 €/an
Revenus locatifs : +5 595 €
Charges déductibles : -3 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 076 €/an
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 595 €15 521 €2 679 €-9 926 €9 926 €--
25 707 €3 449 €2 606 €2 258 €---
35 821 €3 374 €2 532 €2 447 €---
45 937 €3 296 €2 454 €2 641 €---
56 056 €3 217 €2 374 €2 840 €---
66 177 €3 134 €2 292 €3 043 €---
76 301 €3 049 €2 206 €3 252 €---
86 427 €2 961 €2 118 €3 466 €---
96 555 €2 870 €2 027 €3 686 €---
106 686 €2 776 €1 933 €3 911 €---
116 820 €2 678 €1 836 €4 142 €---
126 957 €2 578 €1 736 €4 379 €---
137 096 €2 474 €1 632 €4 621 €---
147 238 €2 367 €1 525 €4 870 €---
157 382 €2 257 €1 414 €5 126 €---
167 530 €2 142 €1 300 €5 388 €---
177 681 €2 024 €1 182 €5 656 €---
187 834 €1 902 €1 060 €5 932 €---
197 991 €1 776 €934 €6 215 €---
208 151 €1 646 €804 €6 505 €---
218 314 €1 511 €669 €6 802 €---
228 480 €1 372 €530 €7 108 €---
238 650 €1 229 €386 €7 421 €---
248 823 €1 080 €238 €7 742 €---
258 999 €927 €85 €8 072 €---
TOTAL179 206 €71 610 €38 553 €107 596 €9 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 978 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 175 €-2 978 €+4 153 €
2+1 175 €+677 €+498 €
3+1 175 €+734 €+441 €
4+1 175 €+792 €+383 €
5+1 175 €+852 €+323 €
6+1 175 €+913 €+262 €
7+1 175 €+976 €+199 €
8+1 175 €+1 040 €+135 €
9+1 175 €+1 106 €+69 €
10+1 175 €+1 173 €+2 €
11+1 175 €+1 243 €-68 €
12+1 175 €+1 314 €-139 €
13+1 175 €+1 386 €-211 €
14+1 175 €+1 461 €-286 €
15+1 175 €+1 538 €-363 €
16+1 175 €+1 616 €-441 €
17+1 175 €+1 697 €-522 €
18+1 175 €+1 780 €-605 €
19+1 175 €+1 864 €-689 €
20+1 175 €+1 951 €-776 €
21+1 175 €+2 041 €-866 €
22+1 175 €+2 132 €-957 €
23+1 175 €+2 226 €-1 051 €
24+1 175 €+2 323 €-1 148 €
25+1 175 €+2 422 €-1 247 €
Total+29 375 €+32 279 €+-2 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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