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Bureau ou appartement Poitiers

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface100m²
Coût Total187 500€
Loyer Annuel13 341€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bureau ou appartement Poitiers - Bureau ou appartement résidence le Mail (place de Provence) 100m² ancien cabinet d'avocats 4 pièces pour bureaux, un coin cuisine etc Idéal pour professionnel

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.589490, 0.355670
Total : 187 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 68 700€
Valeur du bien : 178 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13341€/an
Fourchette totale : 882€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 10579€ - 16823€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 967,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 912,61€
Coût de l'assurance :15 937,50€
Taxe foncière : 1 334,06€/an
Soit par mois : 111,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: DPE F - Appartement - Tuyauterie en bon état requise

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 700 €(687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Vérification et mise aux normes plomberie: 100 m × 120€/m = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 341 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 705 €
Revenus locatifs : +13 341 €
Charges déductibles : -76 705 €
Résultat foncier Année 1 : -63 364 €(Déficit de 63 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 005 €/an
Revenus locatifs : +13 341 €
Charges déductibles : -8 005 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41964.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 341 €76 711 €6 039 €-63 370 €21 400 €41 970 €41 970 €
213 607 €7 847 €5 876 €5 760 €--36 210 €
313 880 €7 679 €5 707 €6 201 €--30 009 €
414 157 €7 504 €5 533 €6 653 €--23 356 €
514 440 €7 324 €5 352 €7 116 €--16 240 €
614 729 €7 138 €5 166 €7 591 €--8 649 €
715 024 €6 946 €4 974 €8 078 €--571 €
815 324 €6 747 €4 775 €8 577 €---
915 631 €6 542 €4 570 €9 089 €---
1015 943 €6 330 €4 358 €9 613 €---
1116 262 €6 111 €4 139 €10 151 €---
1216 587 €5 885 €3 913 €10 703 €---
1316 919 €5 651 €3 679 €11 268 €---
1417 257 €5 409 €3 438 €11 848 €---
1517 603 €5 160 €3 188 €12 443 €---
1617 955 €4 902 €2 931 €13 052 €---
1718 314 €4 636 €2 664 €13 678 €---
1818 680 €4 361 €2 389 €14 319 €---
1919 054 €4 077 €2 105 €14 977 €---
2019 435 €3 783 €1 812 €15 652 €---
2119 823 €3 480 €1 508 €16 344 €---
2220 220 €3 166 €1 195 €17 053 €---
2320 624 €2 843 €871 €17 781 €---
2421 037 €2 508 €537 €18 528 €---
2521 457 €2 163 €191 €19 295 €---
TOTAL427 302 €204 902 €86 913 €222 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 802 €-6 420 €+9 222 €
2+2 802 €0 €+2 802 €
3+2 802 €0 €+2 802 €
4+2 802 €0 €+2 802 €
5+2 802 €0 €+2 802 €
6+2 802 €0 €+2 802 €
7+2 802 €0 €+2 802 €
8+2 802 €+2 402 €+400 €
9+2 802 €+2 727 €+75 €
10+2 802 €+2 884 €-82 €
11+2 802 €+3 045 €-243 €
12+2 802 €+3 211 €-409 €
13+2 802 €+3 380 €-578 €
14+2 802 €+3 554 €-752 €
15+2 802 €+3 733 €-931 €
16+2 802 €+3 916 €-1 114 €
17+2 802 €+4 103 €-1 301 €
18+2 802 €+4 296 €-1 494 €
19+2 802 €+4 493 €-1 691 €
20+2 802 €+4 695 €-1 893 €
21+2 802 €+4 903 €-2 101 €
22+2 802 €+5 116 €-2 314 €
23+2 802 €+5 334 €-2 532 €
24+2 802 €+5 558 €-2 756 €
25+2 802 €+5 788 €-2 986 €
Total+70 050 €+66 720 €+3 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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