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Rochefort Appartement 3 pièces 72 ,87 m² Loi Carrez + garage

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface75.84m²
Coût Total167 770€
Loyer Annuel9 911€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 75.84 m²
Prix au m² : 1 635,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Appartement 3 pièces de 72,87 m² (Loi Carrez), situé dans une résidence calme, au 4ème et dernier étage. Dès l'entrée, vous serez séduit par sa belle luminosité. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine aménagée et équipée avec espace buanderie, d'un double séjour ouvrant sur une terrasse, de 2 chambres avec placards, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Un garage privatif complète ce bien, offrant un espace de stationnement sécurisé et pratique. Toutes les peintures ont été refaites à neuf. À visiter sans tarder ! Copropriété de 56 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2727.20 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292077.pdf

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.935856, -0.980047
Total : 167 770€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 33 850€
Valeur du bien : 157 850€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.84m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9911€/an
Fourchette totale : 662€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7940€ - 12373€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 878,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 507,60€
Coût de l'assurance :14 260,45€
Taxe foncière : 991,15€/an
Soit par mois : 82,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 227,27€/mois
Soit par an : 2 727,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 75.84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 850 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 911 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 727 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 770 €
Revenus locatifs : +9 911 €
Charges déductibles : -43 770 €
Résultat foncier Année 1 : -33 859 €(Déficit de 33 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 920 €/an
Revenus locatifs : +9 911 €
Charges déductibles : -9 920 €
Résultat foncier Années 2+ : -9 €/an(Déficit de 9 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12458.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 911 €43 776 €5 637 €-33 864 €21 400 €12 464 €12 464 €
210 110 €9 776 €5 487 €334 €--12 131 €
310 312 €9 621 €5 333 €691 €--11 440 €
410 518 €9 461 €5 172 €1 057 €--10 383 €
510 728 €9 295 €5 007 €1 433 €--8 950 €
610 943 €9 124 €4 835 €1 819 €--7 131 €
711 162 €8 947 €4 658 €2 215 €--4 916 €
811 385 €8 763 €4 474 €2 622 €--2 294 €
911 613 €8 573 €4 284 €3 040 €---
1011 845 €8 377 €4 088 €3 468 €---
1112 082 €8 174 €3 885 €3 908 €---
1212 324 €7 963 €3 675 €4 360 €---
1312 570 €7 746 €3 457 €4 824 €---
1412 822 €7 521 €3 232 €5 300 €---
1513 078 €7 288 €3 000 €5 790 €---
1613 340 €7 048 €2 759 €6 292 €---
1713 606 €6 799 €2 510 €6 808 €---
1813 878 €6 541 €2 252 €7 338 €---
1914 156 €6 274 €1 986 €7 882 €---
2014 439 €5 999 €1 710 €8 441 €---
2114 728 €5 713 €1 424 €9 015 €---
2215 022 €5 418 €1 129 €9 604 €---
2315 323 €5 113 €824 €10 210 €---
2415 629 €4 797 €508 €10 833 €---
2515 942 €4 470 €181 €11 472 €---
TOTAL317 467 €222 577 €81 508 €94 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 081 €-6 420 €+8 501 €
2+2 081 €0 €+2 081 €
3+2 081 €0 €+2 081 €
4+2 081 €0 €+2 081 €
5+2 081 €0 €+2 081 €
6+2 081 €0 €+2 081 €
7+2 081 €0 €+2 081 €
8+2 081 €0 €+2 081 €
9+2 081 €+224 €+1 857 €
10+2 081 €+1 040 €+1 041 €
11+2 081 €+1 173 €+908 €
12+2 081 €+1 308 €+773 €
13+2 081 €+1 447 €+634 €
14+2 081 €+1 590 €+491 €
15+2 081 €+1 737 €+344 €
16+2 081 €+1 888 €+193 €
17+2 081 €+2 042 €+39 €
18+2 081 €+2 201 €-120 €
19+2 081 €+2 365 €-284 €
20+2 081 €+2 532 €-451 €
21+2 081 €+2 704 €-623 €
22+2 081 €+2 881 €-800 €
23+2 081 €+3 063 €-982 €
24+2 081 €+3 250 €-1 169 €
25+2 081 €+3 442 €-1 361 €
Total+52 025 €+28 467 €+23 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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