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Rochefort Appartement 3 pièces 72 ,87 m² Loi Carrez + garage

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface75.84
Coût Total167 770
Loyer Annuel9 911
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-362
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 75.84 m²
Prix au m² : 1 635,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Appartement 3 pièces de 72,87 m² (Loi Carrez), situé dans une résidence calme, au 4ème et dernier étage. Dès l'entrée, vous serez séduit par sa belle luminosité. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine aménagée et équipée avec espace buanderie, d'un double séjour ouvrant sur une terrasse, de 2 chambres avec placards, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Un garage privatif complète ce bien, offrant un espace de stationnement sécurisé et pratique. Toutes les peintures ont été refaites à neuf. À visiter sans tarder ! Copropriété de 56 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2727.20 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292077.pdf

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.935856, -0.980047
Total : 167 770
Prix d'acquisition : 124 000
Travaux : 33 850
Valeur du bien : 157 850
Frais de notaire : 9 920
Coût estimé : 9 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.84
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9911€/an
Fourchette totale : 662€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7940€ - 12373€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 878,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 507,60
Coût de l'assurance :14 260,45
Taxe foncière : 991,15€/an
Soit par mois : 82,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 227,27€/mois
Soit par an : 2 727,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 75.84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 850(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 911 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 770 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 727 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 770
Revenus locatifs : +9 911
Charges déductibles : -43 770
Résultat foncier Année 1 : -33 859(Déficit de 33 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 459
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 920 €/an
Revenus locatifs : +9 911
Charges déductibles : -9 920
Résultat foncier Années 2+ : -9 €/an(Déficit de 9 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12458.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 91143 7765 637-33 86421 400 €12 464 €12 464 €
210 1109 7765 487334--12 131 €
310 3129 6215 333691--11 440 €
410 5189 4615 1721 057--10 383 €
510 7289 2955 0071 433--8 950 €
610 9439 1244 8351 819--7 131 €
711 1628 9474 6582 215--4 916 €
811 3858 7634 4742 622--2 294 €
911 6138 5734 2843 040---
1011 8458 3774 0883 468---
1112 0828 1743 8853 908---
1212 3247 9633 6754 360---
1312 5707 7463 4574 824---
1412 8227 5213 2325 300---
1513 0787 2883 0005 790---
1613 3407 0482 7596 292---
1713 6066 7992 5106 808---
1813 8786 5412 2527 338---
1914 1566 2741 9867 882---
2014 4395 9991 7108 441---
2114 7285 7131 4249 015---
2215 0225 4181 1299 604---
2315 3235 11382410 210---
2415 6294 79750810 833---
2515 9424 47018111 472---
TOTAL317 467222 57781 50894 89021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 890
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 081-6 420+8 501
2+2 0810+2 081
3+2 0810+2 081
4+2 0810+2 081
5+2 0810+2 081
6+2 0810+2 081
7+2 0810+2 081
8+2 0810+2 081
9+2 081+224+1 857
10+2 081+1 040+1 041
11+2 081+1 173+908
12+2 081+1 308+773
13+2 081+1 447+634
14+2 081+1 590+491
15+2 081+1 737+344
16+2 081+1 888+193
17+2 081+2 042+39
18+2 081+2 201-120
19+2 081+2 365-284
20+2 081+2 532-451
21+2 081+2 704-623
22+2 081+2 881-800
23+2 081+3 063-982
24+2 081+3 250-1 169
25+2 081+3 442-1 361
Total+52 025+28 467+23 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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