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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleGueltas (56)
Surface92
Coût Total147 518
Loyer Annuel9 456
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 750 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 975,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 92 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1938, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Rangements, Chauffage central radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 20 m², Terrain de 258 m², Orientation Est, Calme

Astero Bretagne, vous propose à la vente cette charmante maison d'une surface habitable de 92m2 sur la commune de GUELTAS, idéalement située dans un environnement calme , proche de toutes commodités, écoles, commerces.

La maison à beau potentiel après rénovation se présente comme suit: Au rez-de-chaussée : entrée avec placard, cuisine, séjour- salon, salle d'eau récente avec WC, Au 1er étage : palier, deux chambres, salle de bains, WC, Au 2ème étage : un grenier aménageable sur sa totalité. Un hangar sur l'arrière à usage de garage/atelier et une cour sur le côté avec un beau puits complètent ce bien.

Une parcelle de terrain à bâtir non attenante de 791m² compléte ce bien

Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle d'acquérir ce bien à gros potentiel dans un emplacement privilégié. Contactez votre expert immobilier dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Gueltas
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Total : 147 518
Prix d'acquisition : 89 750
Travaux : 50 588
Valeur du bien : 140 338
Frais de notaire : 7 180
Coût estimé : 7 180
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9456€/an
Fourchette totale : 607€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7285€ - 12273€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 518
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 197,02
Coût de l'assurance :12 907,83
Taxe foncière : 945,56€/an
Soit par mois : 78,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 92 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 92 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 588(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 680
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:220
    Peinture cuisine: 10 m² × 22€/m² = 220€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:168
    Peinture salle de bain: 6 m² × 28€/m² = 168€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:11 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 11000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:11 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 11000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gueltas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 518 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 588
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 972
Revenus locatifs : +9 456
Charges déductibles : -56 972
Résultat foncier Année 1 : -47 517(Déficit de 47 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 117
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 384 €/an
Revenus locatifs : +9 456
Charges déductibles : -6 384
Résultat foncier Années 2+ : 3 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26116.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 338(65% de 89 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 121 €/an
Calcul : 58 338 € × 3,636% = 2 121
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45656 9774 927-47 52221 400 €26 122 €26 122 €
29 6456 2584 7963 387--22 735 €
39 8386 1224 6603 715--19 019 €
410 0345 9824 5204 052--14 967 €
510 2355 8374 3754 398--10 569 €
610 4405 6874 2254 753--5 816 €
710 6495 5314 0695 117--699 €
810 8625 3713 9095 491---
911 0795 2053 7435 874---
1011 3005 0333 5716 268---
1111 5264 8553 3936 671---
1211 7574 6713 2097 086---
1311 9924 4813 0197 511---
1412 2324 2842 8227 948---
1512 4764 0812 6198 396---
1612 7263 8702 4098 856---
1712 9813 6532 1919 328---
1813 2403 4281 9669 812---
1913 5053 1951 73310 310---
2013 7752 9541 49210 821---
2114 0512 7051 24311 346---
2214 3322 44798511 884---
2314 6182 18171912 437---
2414 9111 90544313 005---
2515 2091 62015813 589---
TOTAL302 865158 33271 197144 53421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 534
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986-6 420+8 406
2+1 9860+1 986
3+1 9860+1 986
4+1 9860+1 986
5+1 9860+1 986
6+1 9860+1 986
7+1 9860+1 986
8+1 986+1 438+548
9+1 986+1 762+224
10+1 986+1 880+106
11+1 986+2 001-15
12+1 986+2 126-140
13+1 986+2 253-267
14+1 986+2 384-398
15+1 986+2 519-533
16+1 986+2 657-671
17+1 986+2 798-812
18+1 986+2 944-958
19+1 986+3 093-1 107
20+1 986+3 246-1 260
21+1 986+3 404-1 418
22+1 986+3 565-1 579
23+1 986+3 731-1 745
24+1 986+3 902-1 916
25+1 986+4 077-2 091
Total+49 650+43 360+6 290
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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