Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvon (77)
Surface63
Coût Total149 720
Loyer Annuel10 941
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-223
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 015,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Digicode, Interphone

Dans un environnement recherché, alliant calme, verdure et proximité immédiate de toutes les commodités, découvrez ce bel appartement lumineux situé au 2 € étage d'une résidence bien entretenue.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes agréables et sa luminosité. Il se compose d'une cuisine équipée, d'un spacieux séjour double ouvrant sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours, de deux chambres confortables, d'une salle d'eau moderne avec douche, d'un WC indépendant, d'un cellier ainsi que de nombreux espaces de rangement.

Une cave complète ce bien.

Les atouts :

Résidence de la Butte Montceau Appartement lumineux et fonctionnel Balcon agréable Cave privative Commerces, écoles et services accessibles à pied Gare d'Avon-Fontainebleau à quelques minutes permettant de rejoindre Paris Gare de Lyon en environ 40 minutes Accès rapide à la forêt de Fontainebleau, véritable terrain de jeu pour les amoureux de la nature, de la randonnée et de l'escalade

Un emplacement idéal pour une famille, un jeune couple ou toute personne souhaitant profiter d'un cadre de vie privilégié aux portes de Paris.

Pour tout renseignement ou organiser une visite : Delphine Clément (EI) ? Monica Montoro (EI) - RSC / 818703092 Copropriété de 200 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2980.00 euros. Delphine CLEMENT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.414780, 2.742469
Total : 149 720
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 12 560
Valeur du bien : 139 560
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 14.47€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10941€/an
Fourchette totale : 738€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8852€ - 13521€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 856,11 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 935
Prix d'achat :127 000
Décote à l'achat :+10 065 (+8.6%)
Marge achat-revente :-32 785€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 863,40
Coût de l'assurance :13 100,50
Taxe foncière : 1 094,06€/an
Soit par mois : 91,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 248,33€/mois
Soit par an : 2 979,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 911,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et entretien des joints de la salle de bain moderne.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 560(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (remplacement placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Entretien des joints: 200€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 941 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 980 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 377
Revenus locatifs : +10 941
Charges déductibles : -22 377
Résultat foncier Année 1 : -11 437(Déficit de 11 437 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 737
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 817 €/an
Revenus locatifs : +10 941
Charges déductibles : -9 817
Résultat foncier Années 2+ : 1 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 736.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 94122 3825 224-11 44210 700 €742 €742 €
211 1599 6865 0881 474---
311 3839 5454 9471 838---
411 6109 3984 8002 212---
511 8429 2474 6492 596---
612 0799 0904 4922 989---
712 3218 9274 3293 394---
812 5678 7594 1613 808---
912 8198 5843 9864 234---
1013 0758 4043 8064 671---
1113 3368 2173 6185 120---
1213 6038 0233 4255 581---
1313 8757 8223 2246 054---
1414 1537 6143 0166 539---
1514 4367 3982 8007 038---
1614 7257 1752 5777 550---
1715 0196 9442 3468 075---
1815 3196 7042 1068 615---
1915 6266 4561 8589 170---
2015 9386 1991 6019 740---
2116 2575 9321 33410 325---
2216 5825 6571 05910 926---
2316 9145 37177311 543---
2417 2525 07547712 177---
2517 5974 76817012 829---
TOTAL350 429203 37475 863147 05510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 055
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 298-3 210+5 508
2+2 298+220+2 078
3+2 298+551+1 747
4+2 298+664+1 634
5+2 298+779+1 519
6+2 298+897+1 401
7+2 298+1 018+1 280
8+2 298+1 143+1 155
9+2 298+1 270+1 028
10+2 298+1 401+897
11+2 298+1 536+762
12+2 298+1 674+624
13+2 298+1 816+482
14+2 298+1 962+336
15+2 298+2 111+187
16+2 298+2 265+33
17+2 298+2 423-125
18+2 298+2 585-287
19+2 298+2 751-453
20+2 298+2 922-624
21+2 298+3 097-799
22+2 298+3 278-980
23+2 298+3 463-1 165
24+2 298+3 653-1 355
25+2 298+3 849-1 551
Total+57 450+44 117+13 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →