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A Vendre - GRANDE TERRASSE

VilleMelun (77)
Surface103.75m²
Coût Total260 280€
Loyer Annuel18 039€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 103.75 m²
Prix au m² : 2 293,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Votre agence 2M Immobilier vous propose de découvrir ce bel appartement situé au dernier étage, offrant un cadre de vie agréable et une superbe terrasse de plus de 73 m2.   L'appartement dispose d'une entrée avec placard, d'une cuisine séparée, d'un double séjour spacieux, de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC. Son véritable atout : une magnifique terrasse de plus de 73 m2, idéale pour profiter pleinement des beaux jours, aménager un espace extérieur convivial ou simplement bénéficier d'un agréable espace de vie supplémentaire. Deux places de parking viennent également compléter ce bien.   Un appartement aux beaux volumes, bénéficiant d'un extérieur exceptionnel et de deux stationnements.   N'attendez plus et contactez votre agence 2M Immobilier pour organiser une visite ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://2m-immobilier77.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.539927, 2.660817
Total : 260 280€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 3 240€
Valeur du bien : 241 240€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.75m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1503€/mois
Loyer annuel estimé : 18039€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 14723€ - 22102€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 586,21 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 319 €
Prix d'achat :238 000 €
Décote à l'achat :-30 319€ (-11.3%)
Marge achat-revente :8 039€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :104,11€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 378,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 887,97€
Coût de l'assurance :31 233,60€
Taxe foncière : 1 803,92€/an
Soit par mois : 150,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 503,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 240 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient entre 20 et 45 €/m², ici nous avons utilisé un tarif moyen de 40 €/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 039 €/an
Calcul : 1 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 280 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 249 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 746 €
Revenus locatifs : +18 039 €
Charges déductibles : -14 746 €
Résultat foncier Année 1 : 3 293 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 506 €/an
Revenus locatifs : +18 039 €
Charges déductibles : -11 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 533 €/an
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 039 €14 754 €8 461 €3 285 €---
218 400 €11 286 €8 233 €7 114 €---
318 768 €11 051 €7 997 €7 717 €---
419 143 €10 807 €7 754 €8 336 €---
519 526 €10 555 €7 502 €8 971 €---
619 917 €10 295 €7 242 €9 621 €---
720 315 €10 027 €6 974 €10 288 €---
820 721 €9 749 €6 696 €10 972 €---
921 136 €9 462 €6 409 €11 674 €---
1021 558 €9 166 €6 112 €12 393 €---
1121 990 €8 859 €5 806 €13 130 €---
1222 429 €8 543 €5 489 €13 887 €---
1322 878 €8 215 €5 162 €14 663 €---
1423 336 €7 877 €4 824 €15 458 €---
1523 802 €7 528 €4 474 €16 275 €---
1624 278 €7 167 €4 113 €17 112 €---
1724 764 €6 793 €3 740 €17 971 €---
1825 259 €6 408 €3 354 €18 851 €---
1925 764 €6 009 €2 956 €19 755 €---
2026 280 €5 597 €2 544 €20 682 €---
2126 805 €5 172 €2 118 €21 634 €---
2227 341 €4 732 €1 679 €22 610 €---
2327 888 €4 277 €1 224 €23 611 €---
2428 446 €3 808 €754 €24 638 €---
2529 015 €3 322 €269 €25 693 €---
TOTAL577 800 €201 459 €121 888 €376 340 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 788 €+986 €+2 802 €
2+3 788 €+2 134 €+1 654 €
3+3 788 €+2 315 €+1 473 €
4+3 788 €+2 501 €+1 287 €
5+3 788 €+2 691 €+1 097 €
6+3 788 €+2 886 €+902 €
7+3 788 €+3 086 €+702 €
8+3 788 €+3 292 €+496 €
9+3 788 €+3 502 €+286 €
10+3 788 €+3 718 €+70 €
11+3 788 €+3 939 €-151 €
12+3 788 €+4 166 €-378 €
13+3 788 €+4 399 €-611 €
14+3 788 €+4 638 €-850 €
15+3 788 €+4 882 €-1 094 €
16+3 788 €+5 134 €-1 346 €
17+3 788 €+5 391 €-1 603 €
18+3 788 €+5 655 €-1 867 €
19+3 788 €+5 927 €-2 139 €
20+3 788 €+6 205 €-2 417 €
21+3 788 €+6 490 €-2 702 €
22+3 788 €+6 783 €-2 995 €
23+3 788 €+7 083 €-3 295 €
24+3 788 €+7 391 €-3 603 €
25+3 788 €+7 708 €-3 920 €
Total+94 700 €+112 902 €+-18 202 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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