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Achat appartement

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface68m²
Coût Total85 800€
Loyer Annuel7 696€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 102,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Ascenseur, Surface de 68 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1961, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 24 m², Interphone, Calme

Secteur : CHALONS EN CHAMPAGNE Ref. 3102

Situé au 2ème étage d'une copropriété avec ascenseur, au coeur d'un environnement verdoyant, cet appartement Type 3 de 69 m² offre un cadre de vie calme et agréable, tout en restant proche des commodités.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, ainsi que d'un séjour spacieux de 24 m², exposé plein sud, apportant une belle luminosité naturelle tout au long de la journée.

Un dégagement dessert deux chambres, une salle de bains et un WC indépendant. De nombreux rangements sont présents, facilitant l'organisation au quotidien.

Un grenier d'environ 15 m² complète ce bien, idéal pour du stockage supplémentaire.

  • Chauffage individuel au gaz
  • Résidence calme et agréable
  • Proximité immédiate du magasin Match et de plusieurs commodités
  • Stationnement facile et gratuit

Prix de vente : 75 000 € FAI

Un appartement lumineux et fonctionnel, dans un environnement calme et verdoyant, idéal pour un premier achat ou un investissement serein (Anciennement loué 550 euros hors charges). Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite Copropriété de 38 lots - dont 18 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1737.26 euros.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.972930, 4.374030
Total : 85 800€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 79 800€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7696€/an
Fourchette totale : 505€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 6062€ - 9772€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 444,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 771,21€
Coût de l'assurance :7 722,00€
Taxe foncière : 769,65€/an
Soit par mois : 64,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,77€/mois
Soit par an : 1 737,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 641,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel au gaz existant.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention majeure nécessaire, mais un léger rafraîchissement de la peinture peut être envisagé.
Quantité: peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs des deux chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un coup de peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 696 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 737 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 377 €
Revenus locatifs : +7 696 €
Charges déductibles : -10 377 €
Résultat foncier Année 1 : -2 680 €(Déficit de 2 680 €)
Imputable sur revenu global : 2 680 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 577 €/an
Revenus locatifs : +7 696 €
Charges déductibles : -5 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 120 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 696 €10 379 €2 764 €-2 683 €2 683 €--
27 850 €5 505 €2 689 €2 346 €---
38 007 €5 427 €2 612 €2 580 €---
48 168 €5 347 €2 532 €2 820 €---
58 331 €5 265 €2 449 €3 066 €---
68 498 €5 180 €2 364 €3 318 €---
78 667 €5 092 €2 276 €3 576 €---
88 841 €5 001 €2 185 €3 840 €---
99 018 €4 907 €2 091 €4 111 €---
109 198 €4 810 €1 994 €4 388 €---
119 382 €4 710 €1 894 €4 672 €---
129 570 €4 606 €1 791 €4 963 €---
139 761 €4 499 €1 684 €5 262 €---
149 956 €4 389 €1 573 €5 567 €---
1510 155 €4 275 €1 459 €5 881 €---
1610 358 €4 157 €1 341 €6 202 €---
1710 566 €4 035 €1 219 €6 531 €---
1810 777 €3 909 €1 093 €6 868 €---
1910 992 €3 779 €963 €7 213 €---
2011 212 €3 645 €829 €7 568 €---
2111 437 €3 506 €690 €7 931 €---
2211 665 €3 363 €547 €8 303 €---
2311 899 €3 214 €399 €8 684 €---
2412 137 €3 061 €246 €9 075 €---
2512 379 €2 903 €88 €9 476 €---
TOTAL246 520 €114 965 €39 771 €131 555 €2 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 805 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 616 €-805 €+2 421 €
2+1 616 €+704 €+912 €
3+1 616 €+774 €+842 €
4+1 616 €+846 €+770 €
5+1 616 €+920 €+696 €
6+1 616 €+995 €+621 €
7+1 616 €+1 073 €+543 €
8+1 616 €+1 152 €+464 €
9+1 616 €+1 233 €+383 €
10+1 616 €+1 316 €+300 €
11+1 616 €+1 402 €+214 €
12+1 616 €+1 489 €+127 €
13+1 616 €+1 578 €+38 €
14+1 616 €+1 670 €-54 €
15+1 616 €+1 764 €-148 €
16+1 616 €+1 860 €-244 €
17+1 616 €+1 959 €-343 €
18+1 616 €+2 060 €-444 €
19+1 616 €+2 164 €-548 €
20+1 616 €+2 270 €-654 €
21+1 616 €+2 379 €-763 €
22+1 616 €+2 491 €-875 €
23+1 616 €+2 605 €-989 €
24+1 616 €+2 723 €-1 107 €
25+1 616 €+2 843 €-1 227 €
Total+40 400 €+39 467 €+933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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