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Appartement à vendre

VilleRivesaltes (66)
Surface53.64m²
Coût Total99 600€
Loyer Annuel8 271€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 53.64 m²
Prix au m² : 1 398,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave

Bien Atypique et très rare sur le marché.

Studio avec entrée indépendant donnant directement sur rue avec son espace bien être, sauna, hammam avec également son entrée indépendant par les communs de l'immeuble et très jolie court intérieure à l'abri des regards.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 938.00 euros et 1270.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . -> 6 mois de gestion locative OFFERTS ! Confiez-nous votre bien et découvrez notre service en toute sérénité : 6 mois de gestion locative gratuits. Tous les détails sur notre site LDJ Immobilier

Ville : Rivesaltes
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.751801, 2.875227
Total : 99 600€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 93 600€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.64m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8271€/an
Fourchette totale : 575€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6903€ - 9910€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,84 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 087 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-28 087€ (-27.2%)
Marge achat-revente :3 487€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 593,36€
Coût de l'assurance :8 715,00€
Taxe foncière : 827,11€/an
Soit par mois : 68,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et mise à jour de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage abîmé et rafraîchissement des murs
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1320€
  • Entrée:1 200€
    Carrelage entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Rafraîchissement murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rivesaltes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 070 €
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -23 070 €
Résultat foncier Année 1 : -14 798 €(Déficit de 14 798 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 470 €/an
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -4 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4098.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 271 €23 073 €3 297 €-14 802 €10 700 €4 102 €4 102 €
28 437 €4 385 €3 209 €4 052 €--50 €
38 605 €4 294 €3 118 €4 312 €---
48 777 €4 199 €3 024 €4 578 €---
58 953 €4 102 €2 926 €4 851 €---
69 132 €4 001 €2 825 €5 131 €---
79 315 €3 897 €2 721 €5 418 €---
89 501 €3 789 €2 613 €5 712 €---
99 691 €3 678 €2 502 €6 013 €---
109 885 €3 563 €2 387 €6 322 €---
1110 082 €3 444 €2 268 €6 639 €---
1210 284 €3 320 €2 145 €6 964 €---
1310 490 €3 193 €2 017 €7 297 €---
1410 700 €3 061 €1 886 €7 638 €---
1510 914 €2 925 €1 750 €7 988 €---
1611 132 €2 784 €1 609 €8 347 €---
1711 354 €2 639 €1 463 €8 716 €---
1811 582 €2 488 €1 313 €9 093 €---
1911 813 €2 333 €1 157 €9 480 €---
2012 049 €2 172 €996 €9 878 €---
2112 290 €2 005 €830 €10 285 €---
2212 536 €1 833 €658 €10 703 €---
2312 787 €1 655 €480 €11 132 €---
2413 043 €1 471 €296 €11 571 €---
2513 304 €1 281 €105 €12 022 €---
TOTAL264 925 €95 586 €47 593 €169 339 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 339 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-3 210 €+4 947 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €+1 279 €+458 €
4+1 737 €+1 373 €+364 €
5+1 737 €+1 455 €+282 €
6+1 737 €+1 539 €+198 €
7+1 737 €+1 625 €+112 €
8+1 737 €+1 714 €+23 €
9+1 737 €+1 804 €-67 €
10+1 737 €+1 897 €-160 €
11+1 737 €+1 992 €-255 €
12+1 737 €+2 089 €-352 €
13+1 737 €+2 189 €-452 €
14+1 737 €+2 291 €-554 €
15+1 737 €+2 396 €-659 €
16+1 737 €+2 504 €-767 €
17+1 737 €+2 615 €-878 €
18+1 737 €+2 728 €-991 €
19+1 737 €+2 844 €-1 107 €
20+1 737 €+2 963 €-1 226 €
21+1 737 €+3 086 €-1 349 €
22+1 737 €+3 211 €-1 474 €
23+1 737 €+3 339 €-1 602 €
24+1 737 €+3 471 €-1 734 €
25+1 737 €+3 607 €-1 870 €
Total+43 425 €+50 802 €+-7 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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