Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBoullay-Mivoye (28)
Surface256
Coût Total442 780
Loyer Annuel28 077
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 392 000 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 1 531,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Salle à manger (total 17,2 m²), 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Piscine, Pas de cave, Non meublé

iad France - Christophe De Pinho vous propose: Magnifique longère avec beaucoup de dépendances au Boullay Mivoye !

Venez poser vos valises et profiter de cette longère refaite avec gout, offrant 5 grandes chambres dont une suite parentale de plus de 40 m².

Au rez de chaussée, une pièce qui vient d'être refaite n'attend plus que de répondre à vos souhaits: 6ème chambre, salle de jeu, bureau, elle offre plus de 40 m² également. Matériaux de qualité, pompe à chaleur, poêle à granule, maison ancienne mais en basse consommation grâce à sa rénovation.

Mais ce n'est pas tout.. plus de 160 m² de dépendances pour vos projets pro, ou vos passion encombrantes ! Au total un garage, une pièce aménagée pouvant faire une chambre supplémentaire, une première grange à moitié fermée de 60 m², une deuxième de 96 m², et une petite maison de 56 m² à refaire intégralement.

Une piscine hors sol installée sous le porche, et un terrain arboré de 1600 m².

A 200 m de l'arrêt du bus scolaire, 10 min des commodités de Nogent, Villemeux, 1/4h de Vernouillet et 20 min de Chartres. A venir découvrir rapidement !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE A indice 52 et classe CLIMAT A indice 1. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe De Pinho mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 539443317, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Boullay-Mivoye
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.658232, 1.406793
Total : 442 780
Prix d'acquisition : 392 000
Travaux : 19 420
Valeur du bien : 411 420
Frais de notaire : 31 360
Coût estimé : 31 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2340€/mois
Loyer annuel estimé : 28077€/an
Fourchette totale : 1957€ - 2797€/mois
Fourchette annuelle : 23486€ - 33566€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 952,02 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :499 716
Prix d'achat :392 000
Décote à l'achat :-107 716 (-21.6%)
Marge achat-revente :56 936€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :442 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 181,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :110,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 291,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 580,19
Coût de l'assurance :33 208,50
Taxe foncière : 2 807,72€/an
Soit par mois : 233,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 339,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 525,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 420(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€/salle de bain = 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres - Revêtement sol:5 040
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Électricité:1 440
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 200€/chambre = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boullay-Mivoye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 077 €/an
Calcul : 2 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 442 780 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 328 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 199
Revenus locatifs : +28 077
Charges déductibles : -38 199
Résultat foncier Année 1 : -10 122(Déficit de 10 122 €)
Imputable sur revenu global : 10 122
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 779 €/an
Revenus locatifs : +28 077
Charges déductibles : -18 779
Résultat foncier Années 2+ : 9 298 €/an
Prix d'achat du bien : 392 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 254 800(65% de 392 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 265 €/an
Calcul : 254 800 € × 3,636% = 9 265
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 07738 21314 657-10 13610 136 €--
228 63918 40214 26610 237---
329 21217 99613 86011 215---
429 79617 57813 44212 218---
530 39217 14413 00813 247---
630 99916 69712 56014 303---
731 61916 23312 09715 386---
832 25215 75411 61816 497---
932 89715 25911 12317 638---
1033 55514 74710 61118 808---
1134 22614 21810 08220 008---
1234 91013 6709 53421 240---
1335 60913 1048 96822 504---
1436 32112 5198 38323 802---
1537 04711 9147 77825 134---
1637 78811 2887 15226 500---
1738 54410 6416 50527 903---
1839 3159 9725 83629 343---
1940 1019 2805 14430 821---
2040 9038 5644 42832 339---
2141 7217 8243 68833 897---
2242 5567 0592 92335 496---
2343 4076 2682 13237 138---
2444 2755 4511 31538 824---
2545 1604 60546940 555---
TOTAL899 321334 402211 580564 91910 136Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 041
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 564 919
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 896-3 041+8 937
2+5 896+3 071+2 825
3+5 896+3 365+2 531
4+5 896+3 665+2 231
5+5 896+3 974+1 922
6+5 896+4 291+1 605
7+5 896+4 616+1 280
8+5 896+4 949+947
9+5 896+5 291+605
10+5 896+5 642+254
11+5 896+6 002-106
12+5 896+6 372-476
13+5 896+6 751-855
14+5 896+7 141-1 245
15+5 896+7 540-1 644
16+5 896+7 950-2 054
17+5 896+8 371-2 475
18+5 896+8 803-2 907
19+5 896+9 246-3 350
20+5 896+9 702-3 806
21+5 896+10 169-4 273
22+5 896+10 649-4 753
23+5 896+11 141-5 245
24+5 896+11 647-5 751
25+5 896+12 167-6 271
Total+147 400+169 476+-22 076
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →