Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleRéaumur (85)
Surface84
Coût Total143 440
Loyer Annuel7 208
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au calme d'un village de Réaumur, à 2kms du bourg, à 10kms de La Châtaigneraie et de Pouzauges et de leur surfaces commerciales, venez découvrir cette maison d'habitation à rénover, de type petite longère mitoyenne, comprenant une surface de 84 m² habitables, édifiée sur son terrain de 1160 m². Ce bien comprend au rez-de-chaussée une entrée dans le séjour d'environ 25m², une cuisine fermée d'environ 20m² non aménagée, non équipée, un couloir nous guide ensuite vers une salle de bains avec baignoire, un WC indépendant, ainsi que deux chambres,(15,50 m² et 11 m²). Accessible par l'extérieur, une cave ainsi qu'un garage de 24 m². À l'extérieur, le terrain propose un espace terrasse desservant la maison ainsi qu'un espace jardin dans la continuité de celui-ci. Allons la visiter ensemble!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 60 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Maxime TURQUAND - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 827478793

Ville : Réaumur
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Total : 143 440
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 78 640
Valeur du bien : 138 640
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7208€/an
Fourchette totale : 453€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 5437€ - 9555€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 595,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 982
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-73 982 (-55.2%)
Marge achat-revente :-9 458€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 716,84
Coût de l'assurance :12 551,00
Taxe foncière : 720,81€/an
Soit par mois : 60,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine non aménagée et en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres avec murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.5/5 - Salon avec murs très abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 640(936 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 400
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 100€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 740
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1260€ = 4500€
  • Salon:7 500
    Carrelage: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réaumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 493
Revenus locatifs : +7 208
Charges déductibles : -84 493
Résultat foncier Année 1 : -77 284(Déficit de 77 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 884
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 853 €/an
Revenus locatifs : +7 208
Charges déductibles : -5 853
Résultat foncier Années 2+ : 1 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55884.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 20884 4974 634-77 28921 400 €55 889 €55 889 €
27 3525 7324 5091 620--54 269 €
37 4995 6034 3801 897--52 372 €
47 6495 4694 2462 180--50 192 €
57 8025 3314 1082 471--47 720 €
67 9585 1883 9652 770--44 950 €
78 1175 0413 8183 077--41 873 €
88 2804 8883 6663 391--38 482 €
98 4454 7313 5083 714--34 767 €
108 6144 5683 3464 046--30 722 €
118 7874 4003 1784 386--26 335 €
128 9624 2273 0044 735---
139 1424 0482 8255 094---
149 3243 8622 6395 462---
159 5113 6712 4485 840---
169 7013 4732 2506 228---
179 8953 2692 0466 626---
1810 0933 0581 8357 035---
1910 2952 8391 6177 455---
2010 5012 6141 3917 887---
2110 7112 3811 1588 330---
2210 9252 1419188 784---
2311 1441 8926699 251---
2411 3661 6354129 731---
2511 5941 37014710 224---
TOTAL230 877175 92866 71754 94921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 949
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514-6 420+7 934
2+1 5140+1 514
3+1 5140+1 514
4+1 5140+1 514
5+1 5140+1 514
6+1 5140+1 514
7+1 5140+1 514
8+1 5140+1 514
9+1 5140+1 514
10+1 5140+1 514
11+1 5140+1 514
12+1 514+1 421+93
13+1 514+1 528-14
14+1 514+1 639-125
15+1 514+1 752-238
16+1 514+1 868-354
17+1 514+1 988-474
18+1 514+2 111-597
19+1 514+2 237-723
20+1 514+2 366-852
21+1 514+2 499-985
22+1 514+2 635-1 121
23+1 514+2 775-1 261
24+1 514+2 919-1 405
25+1 514+3 067-1 553
Total+37 850+24 385+13 465
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →