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Détails du bien

Bien expiré
VilleRéaumur (85)
Surface84m²
Coût Total143 440€
Loyer Annuel7 208€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au calme d'un village de Réaumur, à 2kms du bourg, à 10kms de La Châtaigneraie et de Pouzauges et de leur surfaces commerciales, venez découvrir cette maison d'habitation à rénover, de type petite longère mitoyenne, comprenant une surface de 84 m² habitables, édifiée sur son terrain de 1160 m². Ce bien comprend au rez-de-chaussée une entrée dans le séjour d'environ 25m², une cuisine fermée d'environ 20m² non aménagée, non équipée, un couloir nous guide ensuite vers une salle de bains avec baignoire, un WC indépendant, ainsi que deux chambres,(15,50 m² et 11 m²). Accessible par l'extérieur, une cave ainsi qu'un garage de 24 m². À l'extérieur, le terrain propose un espace terrasse desservant la maison ainsi qu'un espace jardin dans la continuité de celui-ci. Allons la visiter ensemble!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 60 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Maxime TURQUAND - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 827478793

Ville : Réaumur
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Total : 143 440€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 78 640€
Valeur du bien : 138 640€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7208€/an
Fourchette totale : 453€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 5437€ - 9555€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 595,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 982 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-73 982€ (-55.2%)
Marge achat-revente :-9 458€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 716,84€
Coût de l'assurance :12 551,00€
Taxe foncière : 720,81€/an
Soit par mois : 60,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine non aménagée et en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres avec murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.5/5 - Salon avec murs très abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 640 €(936 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 100€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 740€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1260€ = 4500€
  • Salon:7 500€
    Carrelage: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réaumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 493 €
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -84 493 €
Résultat foncier Année 1 : -77 284 €(Déficit de 77 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 853 €/an
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -5 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55884.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 208 €84 497 €4 634 €-77 289 €21 400 €55 889 €55 889 €
27 352 €5 732 €4 509 €1 620 €--54 269 €
37 499 €5 603 €4 380 €1 897 €--52 372 €
47 649 €5 469 €4 246 €2 180 €--50 192 €
57 802 €5 331 €4 108 €2 471 €--47 720 €
67 958 €5 188 €3 965 €2 770 €--44 950 €
78 117 €5 041 €3 818 €3 077 €--41 873 €
88 280 €4 888 €3 666 €3 391 €--38 482 €
98 445 €4 731 €3 508 €3 714 €--34 767 €
108 614 €4 568 €3 346 €4 046 €--30 722 €
118 787 €4 400 €3 178 €4 386 €--26 335 €
128 962 €4 227 €3 004 €4 735 €---
139 142 €4 048 €2 825 €5 094 €---
149 324 €3 862 €2 639 €5 462 €---
159 511 €3 671 €2 448 €5 840 €---
169 701 €3 473 €2 250 €6 228 €---
179 895 €3 269 €2 046 €6 626 €---
1810 093 €3 058 €1 835 €7 035 €---
1910 295 €2 839 €1 617 €7 455 €---
2010 501 €2 614 €1 391 €7 887 €---
2110 711 €2 381 €1 158 €8 330 €---
2210 925 €2 141 €918 €8 784 €---
2311 144 €1 892 €669 €9 251 €---
2411 366 €1 635 €412 €9 731 €---
2511 594 €1 370 €147 €10 224 €---
TOTAL230 877 €175 928 €66 717 €54 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €0 €+1 514 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €0 €+1 514 €
8+1 514 €0 €+1 514 €
9+1 514 €0 €+1 514 €
10+1 514 €0 €+1 514 €
11+1 514 €0 €+1 514 €
12+1 514 €+1 421 €+93 €
13+1 514 €+1 528 €-14 €
14+1 514 €+1 639 €-125 €
15+1 514 €+1 752 €-238 €
16+1 514 €+1 868 €-354 €
17+1 514 €+1 988 €-474 €
18+1 514 €+2 111 €-597 €
19+1 514 €+2 237 €-723 €
20+1 514 €+2 366 €-852 €
21+1 514 €+2 499 €-985 €
22+1 514 €+2 635 €-1 121 €
23+1 514 €+2 775 €-1 261 €
24+1 514 €+2 919 €-1 405 €
25+1 514 €+3 067 €-1 553 €
Total+37 850 €+24 385 €+13 465 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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