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Grande maison pour multiple projets

VilleErcé-en-Lamée (35)
Surface174
Coût Total172 787
Loyer Annuel16 601
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+330
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 395 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 628,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 174 m², 5 pièces, 550 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Exlusivite Orpi - Vente Sous Forme Interactive (système d'enchères en ligne - explications ci-dessous + par téléphone)

Votre agent local Orpi vous présente sur la commune dynamique de ERCE-en-LAMEE cette très grande maison aux évolutions multiples.

Projet de grande maison familiale? Projet professionnel? Ou projet de création de logements? Plusieurs destinations possibles!

Ce bien met à disposition au rez-de-chaussée :

Une entrée, une cuisine, un séjour, une chambre, un bureau, une pièce polyvalente (avec placard et petit local de rangement), wc, une buanderie et une vaste pièce avec poutres apparentes de plus de 30m².

A l'étage (2 escaliers déjà en place) : 3 chambres, une salle de bains, wc et 2 beaux greniers aménageables.

Maison très lumineuse, indépendante, et pourvue d'un garage.

Terrain de près de 550m².

REF Orpi 1 177

Ce Bien Est Presente Sous Forme De Vente ''Interactive'' (principe d'enchères en ligne après visite)

Vente au plus offrant + dossier sérieux.

Ensuite, la procédure de vente/achat reste la même que pour une vente classique (rédaction et signature de compromis, financement, signature d'acte notarié...)

Prix Affiche = Prix De Depart (soit 109 395€ fai) Les offres suivantes seront un multiple de 2 500€.

Visites : Vendredi 12 Juin 2026 - Matin ------- Mercredi 17 Juin 2026 - Matin

Reception Des Offres : Après la fin de visites. En ligne, sur un site dédié via Orpi à une date donnée (explications de la procédure - simple - par téléphone ou lors de la visite)

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations, organiser une visite et recevoir les modalités de participation à la vente interactive. Nous vous accompagnerons de façon simple et claire sur la procédure de vente présentée ici.

Annonce présentée par Joëlle Mauclaire, agent commercial indépendant, Ei, enregistrée sous le numéro Rsac de Rennes n°819 799 396

Référence agence : 1177

Ville : Ercé-en-Lamée
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35620
Coordonnées : 47.830020, -1.560040
Total : 172 787
Prix d'acquisition : 109 395
Travaux : 54 640
Valeur du bien : 164 035
Frais de notaire : 8 752
Coût estimé : 8 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16601€/an
Fourchette totale : 1124€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 13488€ - 20432€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 001
Prix d'achat :109 395
Décote à l'achat :-180 606 (-62.3%)
Marge achat-revente :117 214€ (40.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 787
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 915,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 716,73
Coût de l'assurance :15 118,86
Taxe foncière : 1 660,05€/an
Soit par mois : 138,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 640(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 440
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (incluant pose)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ercé-en-Lamée (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 601 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 787 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 877
Revenus locatifs : +16 601
Charges déductibles : -62 877
Résultat foncier Année 1 : -46 276(Déficit de 46 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 237 €/an
Revenus locatifs : +16 601
Charges déductibles : -8 237
Résultat foncier Années 2+ : 8 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24876.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 395
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 107(65% de 109 395 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 586 €/an
Calcul : 71 107 € × 3,636% = 2 586
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 60162 8825 977-46 28221 400 €24 882 €24 882 €
216 9338 0865 8218 847--16 035 €
317 2717 9235 6599 348--6 687 €
417 6177 7555 4919 861---
517 9697 5825 31710 387---
618 3287 4015 13710 927---
718 6957 2154 95011 480---
819 0697 0224 75712 047---
919 4506 8224 55712 628---
1019 8396 6154 35013 224---
1120 2366 4004 13513 836---
1220 6416 1783 91314 462---
1321 0535 9483 68315 105---
1421 4755 7103 44515 765---
1521 9045 4633 19916 441---
1622 3425 2082 94317 134---
1722 7894 9432 67917 846---
1823 2454 6692 40518 575---
1923 7104 3862 12119 324---
2024 1844 0921 82720 092---
2124 6673 7881 52320 880---
2225 1613 4731 20821 688---
2325 6643 14788222 517---
2426 1772 80954423 369---
2526 7012 45919424 242---
TOTAL531 720197 97786 717333 74321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 743
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 486-6 420+9 906
2+3 4860+3 486
3+3 4860+3 486
4+3 486+952+2 534
5+3 486+3 116+370
6+3 486+3 278+208
7+3 486+3 444+42
8+3 486+3 614-128
9+3 486+3 788-302
10+3 486+3 967-481
11+3 486+4 151-665
12+3 486+4 339-853
13+3 486+4 532-1 046
14+3 486+4 729-1 243
15+3 486+4 932-1 446
16+3 486+5 140-1 654
17+3 486+5 354-1 868
18+3 486+5 573-2 087
19+3 486+5 797-2 311
20+3 486+6 028-2 542
21+3 486+6 264-2 778
22+3 486+6 506-3 020
23+3 486+6 755-3 269
24+3 486+7 011-3 525
25+3 486+7 273-3 787
Total+87 150+100 123+-12 973
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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