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Détails du bien

VilleSaint-Pourçain-sur-Sioule (03)
Surface60.5m²
Coût Total94 010€
Loyer Annuel5 829€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 60.5 m²
Prix au m² : 735,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Gaz, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

SAINT POURCAIN SUR SIOULE - Appartement dans Immeuble sécurisé au 3 ème étage sur 3, comprenant entrée, cuisine indépendante, séjour, 2 chambres avec placards, salle de bains, w.c séparé - Un grand balcon, un emplacement de parking en partie sou-sol sécurisé et une cave complète ce bien. Revenu annuel de 4 900 € - A VIITER SANS TARDER !! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2160.0 € et 2960.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-lefebvre-st-pourcain.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Pourçain-sur-Sioule
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03500
Coordonnées : 46.302137, 3.291360
Total : 94 010€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 45 950€
Valeur du bien : 90 450€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.5m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5829€/an
Fourchette totale : 390€ - 604€/mois
Fourchette annuelle : 4685€ - 7253€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :772,73 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 750 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :-2 250€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-47 260€ (-101.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 484,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 173,86€
Coût de l'assurance :7 050,75€
Taxe foncière : 582,94€/an
Soit par mois : 48,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement léger
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement léger
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 950 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 300€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1 200€ = 7 200€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée:150€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pourçain-sur-Sioule (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 010 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 877 €
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -49 877 €
Résultat foncier Année 1 : -44 048 €(Déficit de 44 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 927 €/an
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -3 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22647.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 829 €49 880 €3 065 €-44 051 €21 400 €22 651 €22 651 €
25 946 €3 848 €2 983 €2 098 €--20 553 €
36 065 €3 763 €2 898 €2 302 €--18 250 €
46 186 €3 674 €2 809 €2 512 €--15 738 €
56 310 €3 583 €2 718 €2 727 €--13 012 €
66 436 €3 489 €2 624 €2 947 €--10 065 €
76 565 €3 392 €2 527 €3 173 €--6 892 €
86 696 €3 291 €2 427 €3 405 €--3 487 €
96 830 €3 188 €2 323 €3 642 €---
106 967 €3 080 €2 215 €3 886 €---
117 106 €2 969 €2 104 €4 137 €---
127 248 €2 855 €1 990 €4 394 €---
137 393 €2 736 €1 871 €4 657 €---
147 541 €2 614 €1 749 €4 927 €---
157 692 €2 487 €1 622 €5 205 €---
167 846 €2 356 €1 491 €5 490 €---
178 003 €2 221 €1 356 €5 782 €---
188 163 €2 081 €1 216 €6 081 €---
198 326 €1 937 €1 072 €6 389 €---
208 492 €1 787 €922 €6 705 €---
218 662 €1 633 €768 €7 029 €---
228 835 €1 474 €609 €7 362 €---
239 012 €1 309 €444 €7 703 €---
249 192 €1 139 €274 €8 054 €---
259 376 €963 €98 €8 414 €---
TOTAL186 718 €111 748 €44 174 €74 970 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €0 €+1 224 €
5+1 224 €0 €+1 224 €
6+1 224 €0 €+1 224 €
7+1 224 €0 €+1 224 €
8+1 224 €0 €+1 224 €
9+1 224 €+47 €+1 177 €
10+1 224 €+1 166 €+58 €
11+1 224 €+1 241 €-17 €
12+1 224 €+1 318 €-94 €
13+1 224 €+1 397 €-173 €
14+1 224 €+1 478 €-254 €
15+1 224 €+1 561 €-337 €
16+1 224 €+1 647 €-423 €
17+1 224 €+1 735 €-511 €
18+1 224 €+1 824 €-600 €
19+1 224 €+1 917 €-693 €
20+1 224 €+2 011 €-787 €
21+1 224 €+2 109 €-885 €
22+1 224 €+2 209 €-985 €
23+1 224 €+2 311 €-1 087 €
24+1 224 €+2 416 €-1 192 €
25+1 224 €+2 524 €-1 300 €
Total+30 600 €+22 491 €+8 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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