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Maison 4 pièces 140 m²

Bien expiré
VilleOrches (86)
Surface140
Coût Total183 400
Loyer Annuel11 668
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 778,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 140 m² - Maison - 140m² - Orches

Votre agence 123webimmo l'immobilier au meilleur prix vous présente : Maison 140 m2 habitables, 4 pièces, 3 chambres, préau, sur terrain de 1525 m2 environ. 86230 Orches, à 8 min de Lencloître et 20 min de Châtellerault. Maison de hameau avec quelques travaux a prévoir. Au rez-de-chaussée : entrée/cuisine, séjour, dégagement desservant salle de bain, WC séparé, buanderie et préau. A l'étage : 3 chambres de 27, 16 et 11 m2. A l'extérieur : préau et cour fermée. La toiture de la maison a été révisée et un nouvel assainissement sera à prévoir. Les terrains pour jardiner ou à arborer sont à proximité. Une maison habitable de suite pour les amoureux de calme et d'espace. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : WI_c57650 Date de réalisation du diagnostic : 31/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 121 € et 4 223 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Orches
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86230
Coordonnées : 46.872297, 0.318946
Total : 183 400
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 65 680
Valeur du bien : 174 680
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 8.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11668€/an
Fourchette totale : 796€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 9550€ - 14255€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 636,77
Coût de l'assurance :16 047,50
Taxe foncière : 1 166,78€/an
Soit par mois : 97,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison - Mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie - Maison - Assurer la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 680(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 400
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€/fenêtre = 20400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320
    Parquet flottant: 54 m² × 80€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 160
    Peinture murs/plafonds: 54 m² × 40€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 200
    Mise à jour plomberie: 1 maison = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 668 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 554
Revenus locatifs : +11 668
Charges déductibles : -73 554
Résultat foncier Année 1 : -61 886(Déficit de 61 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 486
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 874 €/an
Revenus locatifs : +11 668
Charges déductibles : -7 874
Résultat foncier Années 2+ : 3 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40486.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 66873 5606 071-61 89221 400 €40 492 €40 492 €
211 9017 7175 9094 184--36 308 €
312 1397 5505 7414 589--31 719 €
412 3827 3765 5675 006--26 713 €
512 6307 1975 3885 433--21 280 €
612 8827 0115 2035 871--15 409 €
713 1406 8195 0116 320--9 089 €
813 4036 6214 8126 782--2 307 €
913 6716 4164 6077 255---
1013 9446 2044 3957 740---
1114 2235 9854 1768 238---
1214 5075 7583 9498 750---
1314 7985 5233 7159 274---
1415 0945 2813 4729 813---
1515 3955 0303 22210 365---
1615 7034 7712 96210 932---
1716 0174 5032 69411 514---
1816 3384 2262 41712 112---
1916 6653 9392 13012 725---
2016 9983 6431 83413 355---
2117 3383 3361 52814 001---
2217 6853 0201 21114 665---
2318 0382 69288315 346---
2418 3992 35354416 046---
2518 7672 00319416 764---
TOTAL373 723198 53487 637175 19021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 190
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450-6 420+8 870
2+2 4500+2 450
3+2 4500+2 450
4+2 4500+2 450
5+2 4500+2 450
6+2 4500+2 450
7+2 4500+2 450
8+2 4500+2 450
9+2 450+1 484+966
10+2 450+2 322+128
11+2 450+2 472-22
12+2 450+2 625-175
13+2 450+2 782-332
14+2 450+2 944-494
15+2 450+3 110-660
16+2 450+3 280-830
17+2 450+3 454-1 004
18+2 450+3 634-1 184
19+2 450+3 818-1 368
20+2 450+4 006-1 556
21+2 450+4 200-1 750
22+2 450+4 399-1 949
23+2 450+4 604-2 154
24+2 450+4 814-2 364
25+2 450+5 029-2 579
Total+61 250+52 557+8 693
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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