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Maison à vendre

VilleEauze (32)
Surface120m²
Coût Total199 680€
Loyer Annuel11 348€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de cave

À deux pas des commerces et écoles d'Eauze, découvrez cette chaleureuse maison familiale de 4 chambres. Elle offre un carde de vie agréable avec son jardin de 360 m², idéal pour profiter des beaux jours. Une belle opportunité à ne pas manquer!

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.865566, 0.103965
Total : 199 680€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 70 080€
Valeur du bien : 190 080€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11348€/an
Fourchette totale : 747€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8966€ - 14364€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050,68 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 082 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-6 082€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-73 598€ (-58.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 002,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 082,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 178,23€
Coût de l'assurance :23 961,60€
Taxe foncière : 1 134,85€/an
Soit par mois : 94,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 120 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 080 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eauze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 134 €
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -79 134 €
Résultat foncier Année 1 : -67 786 €(Déficit de 67 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 054 €/an
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -9 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46385.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 348 €79 141 €6 967 €-67 792 €21 400 €46 392 €46 392 €
211 575 €8 879 €6 785 €2 697 €--43 695 €
311 807 €8 690 €6 597 €3 117 €--40 579 €
412 043 €8 495 €6 402 €3 548 €--37 031 €
512 284 €8 293 €6 200 €3 991 €--33 041 €
612 530 €8 084 €5 991 €4 446 €--28 595 €
712 780 €7 867 €5 774 €4 913 €--23 682 €
813 036 €7 643 €5 549 €5 393 €--18 289 €
913 297 €7 410 €5 317 €5 887 €--12 402 €
1013 562 €7 169 €5 076 €6 394 €--6 008 €
1113 834 €6 919 €4 826 €6 914 €---
1214 110 €6 661 €4 567 €7 450 €---
1314 393 €6 393 €4 299 €8 000 €---
1414 680 €6 115 €4 022 €8 565 €---
1514 974 €5 828 €3 734 €9 146 €---
1615 274 €5 530 €3 437 €9 744 €---
1715 579 €5 222 €3 128 €10 357 €---
1815 891 €4 902 €2 809 €10 989 €---
1916 208 €4 571 €2 478 €11 637 €---
2016 533 €4 228 €2 135 €12 304 €---
2116 863 €3 873 €1 780 €12 990 €---
2217 201 €3 505 €1 412 €13 695 €---
2317 545 €3 124 €1 031 €14 421 €---
2417 895 €2 729 €636 €15 166 €---
2518 253 €2 320 €227 €15 933 €---
TOTAL363 495 €223 591 €101 178 €139 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383 €-6 420 €+8 803 €
2+2 383 €0 €+2 383 €
3+2 383 €0 €+2 383 €
4+2 383 €0 €+2 383 €
5+2 383 €0 €+2 383 €
6+2 383 €0 €+2 383 €
7+2 383 €0 €+2 383 €
8+2 383 €0 €+2 383 €
9+2 383 €0 €+2 383 €
10+2 383 €0 €+2 383 €
11+2 383 €+272 €+2 111 €
12+2 383 €+2 235 €+148 €
13+2 383 €+2 400 €-17 €
14+2 383 €+2 570 €-187 €
15+2 383 €+2 744 €-361 €
16+2 383 €+2 923 €-540 €
17+2 383 €+3 107 €-724 €
18+2 383 €+3 297 €-914 €
19+2 383 €+3 491 €-1 108 €
20+2 383 €+3 691 €-1 308 €
21+2 383 €+3 897 €-1 514 €
22+2 383 €+4 109 €-1 726 €
23+2 383 €+4 326 €-1 943 €
24+2 383 €+4 550 €-2 167 €
25+2 383 €+4 780 €-2 397 €
Total+59 575 €+41 971 €+17 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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