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Maison à vendre

VilleCapdenac-Gare (12)
Surface147m²
Coût Total203 474€
Loyer Annuel12 436€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 680 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 868,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Au centre d'un hameau, ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation de type 5 avec un fort potentiel après travaux. Une belle grange en pierres de 110 m² sur 2 niveaux ainsi qu'un grand garage complète cet ensemble. Joli jardin plat de 840 m². Bien à visiter sans tarder ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Capdenac-Gare
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12700
Coordonnées : 44.561074, 2.064505
Total : 203 474€
Prix d'acquisition : 127 680€
Travaux : 65 580€
Valeur du bien : 193 260€
Frais de notaire : 10 214€
Coût estimé : 10 214€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12436€/an
Fourchette totale : 804€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 9648€ - 16031€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 637,14 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :240 659 €
Prix d'achat :127 680 €
Décote à l'achat :-112 979€ (-46.9%)
Marge achat-revente :37 185€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 474€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 053,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 639,86€
Coût de l'assurance :17 803,97€
Taxe foncière : 1 243,62€/an
Soit par mois : 103,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 580 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 80€/m² = 11760€ (inclus main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 440€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1080€ = 19440€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 880€
    Peinture chambres: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capdenac-Gare (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 436 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 474 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 103 €
Revenus locatifs : +12 436 €
Charges déductibles : -74 103 €
Résultat foncier Année 1 : -61 667 €(Déficit de 61 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 523 €/an
Revenus locatifs : +12 436 €
Charges déductibles : -8 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40266.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 992 €(65% de 127 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 018 €/an
Calcul : 82 992 € × 3,636% = 3 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 436 €74 110 €6 574 €-61 673 €21 400 €40 273 €40 273 €
212 685 €8 352 €6 396 €4 333 €--35 941 €
312 939 €8 169 €6 213 €4 770 €--31 170 €
413 197 €7 979 €6 023 €5 218 €--25 952 €
513 461 €7 783 €5 827 €5 678 €--20 274 €
613 731 €7 581 €5 625 €6 150 €--14 124 €
714 005 €7 372 €5 416 €6 634 €--7 490 €
814 285 €7 155 €5 200 €7 130 €--360 €
914 571 €6 932 €4 976 €7 639 €---
1014 862 €6 702 €4 746 €8 161 €---
1115 160 €6 463 €4 508 €8 696 €---
1215 463 €6 217 €4 261 €9 246 €---
1315 772 €5 963 €4 007 €9 809 €---
1416 088 €5 700 €3 744 €10 388 €---
1516 409 €5 428 €3 473 €10 981 €---
1616 738 €5 148 €3 192 €11 590 €---
1717 072 €4 858 €2 902 €12 214 €---
1817 414 €4 558 €2 603 €12 855 €---
1917 762 €4 249 €2 293 €13 513 €---
2018 117 €3 929 €1 974 €14 188 €---
2118 480 €3 599 €1 643 €14 881 €---
2218 849 €3 258 €1 302 €15 591 €---
2319 226 €2 905 €949 €16 321 €---
2419 611 €2 541 €585 €17 070 €---
2520 003 €2 164 €209 €17 839 €---
TOTAL398 336 €209 114 €94 640 €189 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-6 420 €+9 032 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €0 €+2 612 €
4+2 612 €0 €+2 612 €
5+2 612 €0 €+2 612 €
6+2 612 €0 €+2 612 €
7+2 612 €0 €+2 612 €
8+2 612 €0 €+2 612 €
9+2 612 €+2 184 €+428 €
10+2 612 €+2 448 €+164 €
11+2 612 €+2 609 €+3 €
12+2 612 €+2 774 €-162 €
13+2 612 €+2 943 €-331 €
14+2 612 €+3 116 €-504 €
15+2 612 €+3 294 €-682 €
16+2 612 €+3 477 €-865 €
17+2 612 €+3 664 €-1 052 €
18+2 612 €+3 857 €-1 245 €
19+2 612 €+4 054 €-1 442 €
20+2 612 €+4 256 €-1 644 €
21+2 612 €+4 464 €-1 852 €
22+2 612 €+4 677 €-2 065 €
23+2 612 €+4 896 €-2 284 €
24+2 612 €+5 121 €-2 509 €
25+2 612 €+5 352 €-2 740 €
Total+65 300 €+56 766 €+8 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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