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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉpinac (71)
Surface73m²
Coût Total99 460€
Loyer Annuel6 609€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 952,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 73 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1976, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Interphone, Etat : bon

EXCLUSIVITE NEYRAT ! EPINAC ! Proche centre bourg et de toutes les commodités. Au premier étage d'une résidence avec ascenseur, spacieux appartement de 73.84m² comprenant un hall d'entrée avec placard, une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de douche, un WC et un balcon. AU sous-sol une cave complète ce bien. NEYRAT Immobilier Autun - Denis CONTASSOT.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Épinac
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71360
Coordonnées : 46.976090, 4.508240
Total : 99 460€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 93 900€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6609€/an
Fourchette totale : 446€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5347€ - 8169€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 002,65€
Coût de l'assurance :8 702,75€
Taxe foncière : 660,91€/an
Soit par mois : 55,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, évier, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 280€/m² = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 609 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 728 €
Revenus locatifs : +6 609 €
Charges déductibles : -28 728 €
Résultat foncier Année 1 : -22 119 €(Déficit de 22 119 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 328 €/an
Revenus locatifs : +6 609 €
Charges déductibles : -4 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11418.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 609 €28 731 €3 322 €-22 122 €10 700 €11 422 €11 422 €
26 741 €4 243 €3 234 €2 499 €--8 923 €
36 876 €4 151 €3 142 €2 725 €--6 198 €
47 014 €4 057 €3 048 €2 957 €--3 241 €
57 154 €3 959 €2 950 €3 195 €--46 €
67 297 €3 857 €2 848 €3 440 €---
77 443 €3 753 €2 744 €3 690 €---
87 592 €3 644 €2 635 €3 947 €---
97 744 €3 532 €2 523 €4 211 €---
107 898 €3 417 €2 408 €4 482 €---
118 056 €3 297 €2 288 €4 760 €---
128 218 €3 173 €2 164 €5 045 €---
138 382 €3 045 €2 036 €5 337 €---
148 550 €2 912 €1 903 €5 638 €---
158 721 €2 775 €1 766 €5 946 €---
168 895 €2 633 €1 624 €6 262 €---
179 073 €2 486 €1 477 €6 587 €---
189 254 €2 334 €1 325 €6 920 €---
199 439 €2 177 €1 168 €7 262 €---
209 628 €2 015 €1 006 €7 613 €---
219 821 €1 847 €838 €7 974 €---
2210 017 €1 673 €664 €8 344 €---
2310 218 €1 494 €485 €8 724 €---
2410 422 €1 308 €299 €9 114 €---
2510 630 €1 116 €107 €9 515 €---
TOTAL211 691 €97 628 €48 003 €114 063 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-3 210 €+4 598 €
2+1 388 €0 €+1 388 €
3+1 388 €0 €+1 388 €
4+1 388 €0 €+1 388 €
5+1 388 €0 €+1 388 €
6+1 388 €+1 018 €+370 €
7+1 388 €+1 107 €+281 €
8+1 388 €+1 184 €+204 €
9+1 388 €+1 263 €+125 €
10+1 388 €+1 345 €+43 €
11+1 388 €+1 428 €-40 €
12+1 388 €+1 513 €-125 €
13+1 388 €+1 601 €-213 €
14+1 388 €+1 691 €-303 €
15+1 388 €+1 784 €-396 €
16+1 388 €+1 879 €-491 €
17+1 388 €+1 976 €-588 €
18+1 388 €+2 076 €-688 €
19+1 388 €+2 179 €-791 €
20+1 388 €+2 284 €-896 €
21+1 388 €+2 392 €-1 004 €
22+1 388 €+2 503 €-1 115 €
23+1 388 €+2 617 €-1 229 €
24+1 388 €+2 734 €-1 346 €
25+1 388 €+2 854 €-1 466 €
Total+34 700 €+34 219 €+481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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