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Immeuble - 6 pièce(s) - 130 m²

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface130m²
Coût Total137 940€
Loyer Annuel14 683€
Rentabilité10.64%
Cashflow/mois+388€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Kévin DUFOURD Immobilier vous propose en EXCLUSIVITE un immeuble de 130m² en plein centre d'Aubenas, face au château.

Rez-de-chaussée : Un commerce de 55m², anciennement loué 400euros/mois. 1Er: Un triplex de 80m², au potentiel locatif de 600euros/mois.

Cet immeuble, réunit tous les critères que vous pouvez attendre d?un bien pouvant offrir un taux de rendement BRUT de 7% sur la base d?un revenue annuel de 12.000euros.

Il est proche de toutes les commodités que peut offrir le centre ville d?AUBENAS, idéal pour premier achat ou pour investisseur.

Je reste à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet, rentabilité, changement destination, aide local, départemental ..

Je reste à votre disposition pour visiter et découvrir ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Mr Betoun - RSAC AUBENAS N° 978 275 865 Agent commercial indépendant du réseau national Marketplace Immobilier N° RSAC : 978 275 865

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Total : 137 940€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 29 940€
Valeur du bien : 129 940€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14683€/an
Fourchette totale : 912€ - 1641€/mois
Fourchette annuelle : 10950€ - 19690€/an
Rentabilité brute :10.64%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 14.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 939,87€
Coût de l'assurance :12 069,75€
Taxe foncière : 1 468,34€/an
Soit par mois : 122,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine intégrés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon complet (45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante et défauts visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture récente mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie de l'immeuble
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 940 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 600€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:3 240€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 000€
    Tableau électrique: 1 unité × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 600€
    Mise aux normes plomberie: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 330 €
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -36 330 €
Résultat foncier Année 1 : -21 646 €(Déficit de 21 646 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 390 €/an
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -6 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10946.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 683 €36 334 €4 443 €-21 651 €10 700 €10 951 €10 951 €
214 977 €6 274 €4 323 €8 703 €--2 247 €
315 277 €6 150 €4 199 €9 127 €---
415 582 €6 021 €4 070 €9 561 €---
515 894 €5 889 €3 938 €10 005 €---
616 212 €5 752 €3 801 €10 460 €---
716 536 €5 610 €3 659 €10 925 €---
816 867 €5 464 €3 513 €11 402 €---
917 204 €5 313 €3 362 €11 891 €---
1017 548 €5 157 €3 206 €12 391 €---
1117 899 €4 996 €3 045 €12 903 €---
1218 257 €4 830 €2 879 €13 427 €---
1318 622 €4 658 €2 707 €13 964 €---
1418 995 €4 480 €2 529 €14 514 €---
1519 374 €4 297 €2 346 €15 078 €---
1619 762 €4 107 €2 156 €15 655 €---
1720 157 €3 911 €1 960 €16 246 €---
1820 560 €3 709 €1 758 €16 851 €---
1920 972 €3 500 €1 549 €17 472 €---
2021 391 €3 284 €1 333 €18 107 €---
2121 819 €3 061 €1 110 €18 758 €---
2222 255 €2 830 €879 €19 425 €---
2322 700 €2 592 €641 €20 108 €---
2423 154 €2 346 €395 €20 808 €---
2523 617 €2 092 €141 €21 525 €---
TOTAL470 314 €142 658 €63 940 €327 656 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 084 €-3 210 €+6 294 €
2+3 084 €0 €+3 084 €
3+3 084 €+2 064 €+1 020 €
4+3 084 €+2 868 €+216 €
5+3 084 €+3 001 €+83 €
6+3 084 €+3 138 €-54 €
7+3 084 €+3 278 €-194 €
8+3 084 €+3 421 €-337 €
9+3 084 €+3 567 €-483 €
10+3 084 €+3 717 €-633 €
11+3 084 €+3 871 €-787 €
12+3 084 €+4 028 €-944 €
13+3 084 €+4 189 €-1 105 €
14+3 084 €+4 354 €-1 270 €
15+3 084 €+4 523 €-1 439 €
16+3 084 €+4 696 €-1 612 €
17+3 084 €+4 874 €-1 790 €
18+3 084 €+5 055 €-1 971 €
19+3 084 €+5 242 €-2 158 €
20+3 084 €+5 432 €-2 348 €
21+3 084 €+5 627 €-2 543 €
22+3 084 €+5 827 €-2 743 €
23+3 084 €+6 032 €-2 948 €
24+3 084 €+6 242 €-3 158 €
25+3 084 €+6 458 €-3 374 €
Total+77 100 €+98 297 €+-21 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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