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Achat : Maison (44140)

VillePlanche (44)
Surface94m²
Coût Total158 086€
Loyer Annuel10 593€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 200 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 980,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cuisine séparée, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée équipée

VENDU PAR ANP IMMOBILIER EN EXCLUSIVITE Cette maison de bourg d'environ 95 m² habitable et comprenant au rez de chaussée: un salon-séjour avec cheminée, cuisine aménagée, arrière-cuisine, bureau et une dépendance attenante (9 m²) à l'étage: palier desservant 3 chambres (10.20, 10.65 et 13.50 m²) et une salle d'eau avec WC sanibroyeur courette sur l'arrière de 20 m² ainsi qu'un potager non-attenant d'environ 175 m² située à moins de 300 mètres de la maison - Classe énergie E et Classe climat E - Prix de vente 92 200 € dont 8.47% TTC d'honoraire charge acquéreur (Prix 85 000 € hors honoraires). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1780 € et 2460 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Ville : Planche
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44140
Coordonnées : 47.016640, -1.435020
Total : 158 086€
Prix d'acquisition : 92 200€
Travaux : 58 510€
Valeur du bien : 150 710€
Frais de notaire : 7 376€
Coût estimé : 7 376€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10593€/an
Fourchette totale : 692€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8302€ - 13517€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 533,79 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 176 €
Prix d'achat :92 200 €
Décote à l'achat :-145 976€ (-61.3%)
Marge achat-revente :80 090€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 086€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,23€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 857,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 102,47€
Coût de l'assurance :18 970,32€
Taxe foncière : 1 059,32€/an
Soit par mois : 88,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 882,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon visible, nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la salle à manger.
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 - Salle à manger visible, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 510 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:3 760€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 150€ = 11 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces:500€
    Rafraîchissement salle à manger: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Planche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 086 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 839 €
Revenus locatifs : +10 593 €
Charges déductibles : -65 839 €
Résultat foncier Année 1 : -55 246 €(Déficit de 55 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 329 €/an
Revenus locatifs : +10 593 €
Charges déductibles : -7 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33845.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 930 €(65% de 92 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 179 €/an
Calcul : 59 930 € × 3,636% = 2 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 593 €65 844 €5 516 €-55 251 €21 400 €33 851 €33 851 €
210 805 €7 190 €5 372 €3 615 €--30 236 €
311 021 €7 041 €5 223 €3 980 €--26 256 €
411 242 €6 887 €5 068 €4 355 €--21 901 €
511 466 €6 727 €4 909 €4 740 €--17 161 €
611 696 €6 561 €4 743 €5 135 €--12 027 €
711 930 €6 389 €4 571 €5 540 €--6 486 €
812 168 €6 211 €4 393 €5 957 €--529 €
912 412 €6 027 €4 209 €6 384 €---
1012 660 €5 836 €4 018 €6 823 €---
1112 913 €5 639 €3 821 €7 274 €---
1213 171 €5 434 €3 616 €7 737 €---
1313 435 €5 222 €3 404 €8 213 €---
1413 703 €5 002 €3 184 €8 701 €---
1513 977 €4 775 €2 957 €9 203 €---
1614 257 €4 539 €2 721 €9 718 €---
1714 542 €4 295 €2 477 €10 247 €---
1814 833 €4 042 €2 224 €10 791 €---
1915 130 €3 780 €1 962 €11 350 €---
2015 432 €3 508 €1 690 €11 924 €---
2115 741 €3 227 €1 409 €12 514 €---
2216 056 €2 936 €1 118 €13 120 €---
2316 377 €2 634 €816 €13 743 €---
2416 704 €2 322 €503 €14 383 €---
2517 038 €1 998 €180 €15 041 €---
TOTAL339 302 €184 066 €80 102 €155 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-6 420 €+8 645 €
2+2 225 €0 €+2 225 €
3+2 225 €0 €+2 225 €
4+2 225 €0 €+2 225 €
5+2 225 €0 €+2 225 €
6+2 225 €0 €+2 225 €
7+2 225 €0 €+2 225 €
8+2 225 €0 €+2 225 €
9+2 225 €+1 756 €+469 €
10+2 225 €+2 047 €+178 €
11+2 225 €+2 182 €+43 €
12+2 225 €+2 321 €-96 €
13+2 225 €+2 464 €-239 €
14+2 225 €+2 610 €-385 €
15+2 225 €+2 761 €-536 €
16+2 225 €+2 915 €-690 €
17+2 225 €+3 074 €-849 €
18+2 225 €+3 237 €-1 012 €
19+2 225 €+3 405 €-1 180 €
20+2 225 €+3 577 €-1 352 €
21+2 225 €+3 754 €-1 529 €
22+2 225 €+3 936 €-1 711 €
23+2 225 €+4 123 €-1 898 €
24+2 225 €+4 315 €-2 090 €
25+2 225 €+4 512 €-2 287 €
Total+55 625 €+46 571 €+9 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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