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Maison 12 pièces 503 m²

VilleLombez (32)
Surface503
Coût Total517 820
Loyer Annuel49 169
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+944
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 393 000 €
Surface : 503 m²
Prix au m² : 781,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 503 m² - Maison 12 pièces 503 m²

Cette grande maison de caractère organisée en triplex se développe sur 503 m² habitables, implantée sur une parcelle avec jardin de 180 m². Cette demeure séduit par ses volumes généreux, son grand escalier en bois et son fort potentiel d’aménagement.

Elle offre 12 pièces, dont 3 grands séjours, 6 grandes chambres avec placards, 1 petite et 2 pièces aménageables. Certaines disposent de leur propre salle d’eau, apportant confort et indépendance.

Le charme de l’ancien est sublimé par un magnifique escalier en bois central distribuant la maison en deux ailes, ainsi qu’un superbe puits de lumière qui surplombe l'escalier et apporte une agréable clarté naturelle.

Des travaux sont à prévoir (installation du système de chauffage, rénovation des murs, mise aux normes électriques, etc.), laissant la possibilité de repenser les lieux selon vos envies et projets. A savoir également que la toiture et la verrière ont étés refaites il y a 3 ans.

Un bien rare, spacieux et lumineux, idéal pour une famille, une activité de chambres d’hôtes ou un projet de division.

Surface : 503 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Coordonnées : 43.477390, 0.909623
Total : 517 820
Prix d'acquisition : 393 000
Travaux : 93 380
Valeur du bien : 486 380
Frais de notaire : 31 440
Coût estimé : 31 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 503
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 4097€/mois
Loyer annuel estimé : 49169€/an
Fourchette totale : 3160€ - 5313€/mois
Fourchette annuelle : 37916€ - 63761€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 458,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :733 540
Prix d'achat :393 000
Décote à l'achat :-340 540 (-46.4%)
Marge achat-revente :215 720€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :517 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 592,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :151,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 743,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :259 878,69
Coût de l'assurance :45 309,25
Taxe foncière : 4 916,88€/an
Soit par mois : 409,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 097,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 153,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :944,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 503 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 503 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 63 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 503 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les pièces communes et couloirs
Quantité: environ 200 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 380(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 180
    Isolation combles: 503 m² × 60€/m² = 30180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600
    Fenêtres double vitrage: 63 fenêtres × 200€/fenêtre = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Rafraîchissement:6 000
    Peinture murs: 200 m² × 30€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 169 €/an
Calcul : 4 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 517 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 812 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 006
Revenus locatifs : +49 169
Charges déductibles : -118 006
Résultat foncier Année 1 : -68 837(Déficit de 68 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 437
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 626 €/an
Revenus locatifs : +49 169
Charges déductibles : -24 626
Résultat foncier Années 2+ : 24 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47436.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 393 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 255 450(65% de 393 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 289 €/an
Calcul : 255 450 € × 3,636% = 9 289
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 169118 02317 913-68 85421 400 €47 454 €47 454 €
250 15224 17317 44425 979--21 475 €
351 15523 68716 95827 468---
452 17823 18416 45528 994---
553 22222 66315 93430 559---
654 28622 12315 39432 163---
755 37221 56414 83533 808---
856 47920 98614 25635 494---
957 60920 38613 65737 223---
1058 76119 76513 03638 996---
1159 93619 12312 39340 814---
1261 13518 45711 72842 678---
1362 35817 76811 03944 590---
1463 60517 05410 32546 551---
1564 87716 3159 58648 562---
1666 17515 5498 82050 625---
1767 49814 7578 02752 742---
1868 84813 9367 20654 912---
1970 22513 0866 35657 139---
2071 63012 2055 47659 424---
2173 06211 2944 56461 769---
2274 52310 3503 62064 174---
2376 0149 3722 64366 642---
2477 5348 3591 63069 175---
2579 0857 31158271 774---
TOTAL1 574 891521 490259 8791 053 40121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 053 401
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 325-6 420+16 745
2+10 3250+10 325
3+10 325+1 798+8 527
4+10 325+8 698+1 627
5+10 325+9 168+1 157
6+10 325+9 649+676
7+10 325+10 142+183
8+10 325+10 648-323
9+10 325+11 167-842
10+10 325+11 699-1 374
11+10 325+12 244-1 919
12+10 325+12 803-2 478
13+10 325+13 377-3 052
14+10 325+13 965-3 640
15+10 325+14 569-4 244
16+10 325+15 188-4 863
17+10 325+15 822-5 497
18+10 325+16 474-6 149
19+10 325+17 142-6 817
20+10 325+17 827-7 502
21+10 325+18 531-8 206
22+10 325+19 252-8 927
23+10 325+19 993-9 668
24+10 325+20 752-10 427
25+10 325+21 532-11 207
Total+258 125+316 020+-57 895
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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