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Appartement - 3 pièce(s) - 55 m²

VilleCahors (46)
Surface55m²
Coût Total131 348€
Loyer Annuel6 214€
Rentabilité4.73%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 374,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

immo 46 vous propose un véritable coup de c?ur pour cet élégant appartement de type T2 situé dans le vieux Cahors, dans un bel immeuble ancien.Baigné de lumière, il séduit immédiatement par ses belles hauteurs sous plafond, ses fenêtres à meneaux et ses éléments anciens qui lui confèrent une atmosphère unique.L'appartement offre une grande pièce de vie chaleureuse, avec une cheminée, ouverte sur une cuisine aménagée et dressing, formant un espace convivial et lumineux.La partie nuit comprend une chambre lumineuse, équipée d'un placard intégré et d'une salle de bain indépendante.un bien rare pour les amateurs authenticité et de caractère...

Numéro de mandat : 5195

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.447585, 1.432147
Total : 131 348€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 125 300€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6214€/an
Fourchette totale : 419€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 5022€ - 7688€/an
Rentabilité brute :4.73%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,02 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 306 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-9 706€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-46 042€ (-54.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 342,63€
Coût de l'assurance :11 492,95€
Taxe foncière : 621,36€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 517,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens, état usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(904 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1600€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 214 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 348 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 347 €
Revenus locatifs : +6 214 €
Charges déductibles : -55 347 €
Résultat foncier Année 1 : -49 133 €(Déficit de 49 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 647 €/an
Revenus locatifs : +6 214 €
Charges déductibles : -5 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27733.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 214 €55 351 €4 570 €-49 137 €21 400 €27 737 €27 737 €
26 338 €5 532 €4 451 €806 €--26 931 €
36 465 €5 408 €4 327 €1 057 €--25 874 €
46 594 €5 280 €4 199 €1 314 €--24 560 €
56 726 €5 147 €4 066 €1 579 €--22 982 €
66 860 €5 010 €3 929 €1 851 €--21 131 €
76 998 €4 867 €3 786 €2 130 €--19 001 €
87 138 €4 720 €3 639 €2 418 €--16 583 €
97 280 €4 567 €3 486 €2 713 €--13 870 €
107 426 €4 409 €3 328 €3 017 €--10 854 €
117 574 €4 245 €3 164 €3 329 €--7 524 €
127 726 €4 076 €2 995 €3 650 €---
137 880 €3 900 €2 819 €3 981 €---
148 038 €3 718 €2 637 €4 320 €---
158 199 €3 529 €2 448 €4 670 €---
168 363 €3 334 €2 253 €5 029 €---
178 530 €3 132 €2 051 €5 398 €---
188 701 €2 922 €1 841 €5 779 €---
198 875 €2 705 €1 624 €6 170 €---
209 052 €2 480 €1 399 €6 572 €---
219 233 €2 247 €1 166 €6 986 €---
229 418 €2 006 €925 €7 412 €---
239 606 €1 757 €675 €7 850 €---
249 798 €1 498 €417 €8 300 €---
259 994 €1 230 €149 €8 764 €---
TOTAL199 025 €143 070 €66 343 €55 955 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €0 €+1 305 €
3+1 305 €0 €+1 305 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €0 €+1 305 €
9+1 305 €0 €+1 305 €
10+1 305 €0 €+1 305 €
11+1 305 €0 €+1 305 €
12+1 305 €+1 095 €+210 €
13+1 305 €+1 194 €+111 €
14+1 305 €+1 296 €+9 €
15+1 305 €+1 401 €-96 €
16+1 305 €+1 509 €-204 €
17+1 305 €+1 620 €-315 €
18+1 305 €+1 734 €-429 €
19+1 305 €+1 851 €-546 €
20+1 305 €+1 972 €-667 €
21+1 305 €+2 096 €-791 €
22+1 305 €+2 223 €-918 €
23+1 305 €+2 355 €-1 050 €
24+1 305 €+2 490 €-1 185 €
25+1 305 €+2 629 €-1 324 €
Total+32 625 €+19 044 €+13 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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