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Maison 3 pièces 55 m²

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface55m²
Coût Total105 332€
Loyer Annuel5 911€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 270,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 55 m²

NOGENT, proche du centre ville, investisseur ou primo accèdent maison comprenant cuisine, séjour. Etage: une chambre, salle d'eau avec wc. Au 2ème étage une petite chambre. Cave sous partie. Courette sur l'avant. Double vitrage, chauffage électrique. Tout à l'égout. Classe énergétique G. Taxe foncière 456€ Les informations sur les risques auquel ce bien est exposé sont disponible sur le site www.georisques.gouv.fr Pour toutes visites merci de contacter Patrice Garnier au [Coordonnées masquées]. Cette annonce a été rédigée sous la responsabilité de Patrice Garnier, agent commercial en immobilier, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) du tribunal de Troyes sous le numéro 482 075 569.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Patrice GARNIER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 482 076 569

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 445 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.493520, 3.500163
Total : 105 332€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 29 840€
Valeur du bien : 99 740€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5911€/an
Fourchette totale : 359€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4302€ - 8121€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 725,81 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 920 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-25 020€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-10 412€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 552,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 657,98€
Coût de l'assurance :11 849,85€
Taxe foncière : 456,00€/an
Soit par mois : 38,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 492,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et carrelage au sol
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 840 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 300€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 911 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 332 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 149 €
Revenus locatifs : +5 911 €
Charges déductibles : -34 149 €
Résultat foncier Année 1 : -28 238 €(Déficit de 28 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 309 €/an
Revenus locatifs : +5 911 €
Charges déductibles : -4 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6837.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 911 €34 152 €3 382 €-28 241 €21 400 €6 841 €6 841 €
26 029 €4 221 €3 291 €1 809 €--5 032 €
36 150 €4 126 €3 196 €2 024 €--3 008 €
46 273 €4 028 €3 098 €2 245 €--763 €
56 398 €3 927 €2 997 €2 471 €---
66 526 €3 823 €2 893 €2 704 €---
76 657 €3 715 €2 785 €2 942 €---
86 790 €3 604 €2 674 €3 186 €---
96 926 €3 489 €2 559 €3 437 €---
107 064 €3 370 €2 440 €3 694 €---
117 206 €3 247 €2 317 €3 958 €---
127 350 €3 120 €2 190 €4 229 €---
137 497 €2 990 €2 060 €4 507 €---
147 647 €2 854 €1 924 €4 792 €---
157 800 €2 715 €1 785 €5 085 €---
167 956 €2 570 €1 640 €5 385 €---
178 115 €2 421 €1 491 €5 694 €---
188 277 €2 267 €1 337 €6 010 €---
198 443 €2 108 €1 178 €6 335 €---
208 611 €1 944 €1 014 €6 668 €---
218 784 €1 774 €844 €7 010 €---
228 959 €1 599 €669 €7 361 €---
239 139 €1 417 €487 €7 721 €---
249 321 €1 230 €300 €8 091 €---
259 508 €1 037 €107 €8 471 €---
TOTAL189 336 €101 748 €48 658 €87 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 241 €-6 420 €+7 661 €
2+1 241 €0 €+1 241 €
3+1 241 €0 €+1 241 €
4+1 241 €0 €+1 241 €
5+1 241 €+512 €+729 €
6+1 241 €+811 €+430 €
7+1 241 €+883 €+358 €
8+1 241 €+956 €+285 €
9+1 241 €+1 031 €+210 €
10+1 241 €+1 108 €+133 €
11+1 241 €+1 188 €+53 €
12+1 241 €+1 269 €-28 €
13+1 241 €+1 352 €-111 €
14+1 241 €+1 438 €-197 €
15+1 241 €+1 526 €-285 €
16+1 241 €+1 616 €-375 €
17+1 241 €+1 708 €-467 €
18+1 241 €+1 803 €-562 €
19+1 241 €+1 900 €-659 €
20+1 241 €+2 000 €-759 €
21+1 241 €+2 103 €-862 €
22+1 241 €+2 208 €-967 €
23+1 241 €+2 316 €-1 075 €
24+1 241 €+2 427 €-1 186 €
25+1 241 €+2 541 €-1 300 €
Total+31 025 €+26 276 €+4 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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