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Détails du bien

Bien expiré
VilleIngwiller (67)
Surface55m²
Coût Total114 760€
Loyer Annuel8 369€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 263,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Ingwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67340
Total : 114 760€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 109 200€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8369€/an
Fourchette totale : 562€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6745€ - 10384€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 607,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 225,62€
Coût de l'assurance :10 328,40€
Taxe foncière : 836,90€/an
Soit par mois : 69,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise à jour de l'électroménager et du plan de travail
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, mise à jour des prises électriques
Quantité: salon (estimation 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans la chambre
Quantité: 16 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 400€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 douche × 2000€ = 2000€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 3200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Mise à jour des prises électriques: 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: 375€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafond: 16 m² × 30€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ingwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 369 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 893 €
Revenus locatifs : +8 369 €
Charges déductibles : -44 893 €
Résultat foncier Année 1 : -36 525 €(Déficit de 36 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 193 €/an
Revenus locatifs : +8 369 €
Charges déductibles : -5 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15124.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 369 €44 897 €3 947 €-36 528 €21 400 €15 128 €15 128 €
28 536 €5 094 €3 843 €3 443 €--11 685 €
38 707 €4 986 €3 736 €3 721 €--7 965 €
48 881 €4 875 €3 625 €4 006 €--3 958 €
59 059 €4 760 €3 510 €4 299 €---
69 240 €4 641 €3 391 €4 599 €---
79 425 €4 517 €3 267 €4 907 €---
89 613 €4 390 €3 140 €5 224 €---
99 806 €4 257 €3 007 €5 548 €---
1010 002 €4 121 €2 871 €5 881 €---
1110 202 €3 979 €2 729 €6 223 €---
1210 406 €3 832 €2 582 €6 574 €---
1310 614 €3 680 €2 430 €6 934 €---
1410 826 €3 523 €2 273 €7 303 €---
1511 043 €3 360 €2 110 €7 683 €---
1611 264 €3 191 €1 941 €8 072 €---
1711 489 €3 017 €1 767 €8 472 €---
1811 719 €2 836 €1 586 €8 883 €---
1911 953 €2 649 €1 399 €9 304 €---
2012 192 €2 455 €1 205 €9 737 €---
2112 436 €2 254 €1 004 €10 182 €---
2212 685 €2 046 €796 €10 638 €---
2312 938 €1 831 €581 €11 107 €---
2413 197 €1 609 €359 €11 588 €---
2513 461 €1 378 €128 €12 083 €---
TOTAL268 060 €128 176 €57 226 €139 884 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €+102 €+1 655 €
6+1 757 €+1 380 €+377 €
7+1 757 €+1 472 €+285 €
8+1 757 €+1 567 €+190 €
9+1 757 €+1 664 €+93 €
10+1 757 €+1 764 €-7 €
11+1 757 €+1 867 €-110 €
12+1 757 €+1 972 €-215 €
13+1 757 €+2 080 €-323 €
14+1 757 €+2 191 €-434 €
15+1 757 €+2 305 €-548 €
16+1 757 €+2 422 €-665 €
17+1 757 €+2 542 €-785 €
18+1 757 €+2 665 €-908 €
19+1 757 €+2 791 €-1 034 €
20+1 757 €+2 921 €-1 164 €
21+1 757 €+3 055 €-1 298 €
22+1 757 €+3 191 €-1 434 €
23+1 757 €+3 332 €-1 575 €
24+1 757 €+3 477 €-1 720 €
25+1 757 €+3 625 €-1 868 €
Total+43 925 €+41 965 €+1 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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