Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface87m²
Coût Total131 862€
Loyer Annuel10 204€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 366,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Au 2 € étage d'une résidence sécurisée, venez découvrir ce superbe appartement de type IV, rénové et vendu meublé, alliant modernité et confort. Dès l'entrée, vous serez séduit par son espace accueillant avec penderie, menant vers un séjour baigné de lumière et une cuisine contemporaine équipée, idéale pour vos repas en famille ou entre amis. L'espace nuit comprend 3 chambres ainsi qu'un bureau parfaitement adapté au télétravail. Pour votre confort : une salle d'eau design avec douche et double vasque, un débarras pratique et des WC séparés complètent l'ensemble. Ce bien est vendu prêt à être occupé par vous ou vos locataires. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. M. Karim CHEBEL, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2018AC00032. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.803765, 3.595930
Total : 131 862€
Prix d'acquisition : 118 900€
Travaux : 3 450€
Valeur du bien : 122 350€
Frais de notaire : 9 512€
Coût estimé : 9 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10204€/an
Fourchette totale : 695€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8338€ - 12486€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 191,78 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :190 685 €
Prix d'achat :118 900 €
Décote à l'achat :-71 785€ (-37.6%)
Marge achat-revente :58 823€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 862€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 177,68€
Coût de l'assurance :11 537,93€
Taxe foncière : 1 020,35€/an
Soit par mois : 85,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 450 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
  • Cuisine:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 25€/m² = 250€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 250€ = 250€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:500€
    Peinture des murs: 6 m² × 25€/m² = 150€, Vérification de la robinetterie: 1 robinet × 250€ = 250€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 450€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 25€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:900€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur un tarif moyen de 25€/m², et les robinets de cuisine à environ 250€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 862 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 489 €
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -9 489 €
Résultat foncier Année 1 : 714 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 039 €/an
Revenus locatifs : +10 204 €
Charges déductibles : -6 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 164 €/an
Prix d'achat du bien : 118 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 285 €(65% de 118 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 810 €/an
Calcul : 77 285 € × 3,636% = 2 810 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 204 €9 493 €4 562 €710 €---
210 408 €5 924 €4 442 €4 484 €---
310 616 €5 800 €4 318 €4 816 €---
410 828 €5 672 €4 190 €5 156 €---
511 045 €5 539 €4 057 €5 505 €---
611 266 €5 402 €3 920 €5 864 €---
711 491 €5 260 €3 778 €6 231 €---
811 721 €5 112 €3 630 €6 608 €---
911 955 €4 960 €3 478 €6 995 €---
1012 194 €4 802 €3 320 €7 393 €---
1112 438 €4 638 €3 156 €7 800 €---
1212 687 €4 468 €2 986 €8 218 €---
1312 941 €4 293 €2 811 €8 648 €---
1413 199 €4 111 €2 629 €9 088 €---
1513 463 €3 923 €2 441 €9 541 €---
1613 733 €3 728 €2 246 €10 005 €---
1714 007 €3 526 €2 044 €10 481 €---
1814 287 €3 317 €1 835 €10 970 €---
1914 573 €3 101 €1 619 €11 473 €---
2014 865 €2 876 €1 394 €11 988 €---
2115 162 €2 644 €1 162 €12 518 €---
2215 465 €2 404 €922 €13 061 €---
2315 774 €2 155 €673 €13 620 €---
2416 090 €1 897 €415 €14 193 €---
2516 412 €1 630 €148 €14 782 €---
TOTAL326 823 €106 674 €66 178 €220 148 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 148 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €+213 €+1 930 €
2+2 143 €+1 345 €+798 €
3+2 143 €+1 445 €+698 €
4+2 143 €+1 547 €+596 €
5+2 143 €+1 652 €+491 €
6+2 143 €+1 759 €+384 €
7+2 143 €+1 869 €+274 €
8+2 143 €+1 983 €+160 €
9+2 143 €+2 099 €+44 €
10+2 143 €+2 218 €-75 €
11+2 143 €+2 340 €-197 €
12+2 143 €+2 466 €-323 €
13+2 143 €+2 594 €-451 €
14+2 143 €+2 726 €-583 €
15+2 143 €+2 862 €-719 €
16+2 143 €+3 001 €-858 €
17+2 143 €+3 144 €-1 001 €
18+2 143 €+3 291 €-1 148 €
19+2 143 €+3 442 €-1 299 €
20+2 143 €+3 596 €-1 453 €
21+2 143 €+3 755 €-1 612 €
22+2 143 €+3 918 €-1 775 €
23+2 143 €+4 086 €-1 943 €
24+2 143 €+4 258 €-2 115 €
25+2 143 €+4 435 €-2 292 €
Total+53 575 €+66 044 €+-12 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →