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Appartement à vendre

VilleSaintes (17)
Surface52m²
Coût Total90 660€
Loyer Annuel8 244€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 500 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 528,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, 1 chambre

Vends une opportunité d'investissement dans un appartement loué, à Saintes, Stationnement au pied de l'immeuble. Ou possibilité de l'imaginer en résidence principale, au départ du locataire. (possibilité de demande de fin de bail)

A proximité d'une boulangerie, des commerces et proche de la Charente à pied. Vue sur la cathédrale Sainte Eutrope. Le secteur ne subit pas les inondations!

L'appartement est à l'étage, il se compose d'un large salon / cuisine Une grande chambre et une salle d'eau avec baignoire.

Petite co propriété bénévole. Loué env 400€ HC, depuis 5ans, avec augmentation annuelle possible. + 45€ de charges Ou belle réévaluation au changement de locataire. DPE D Charges de copropriété à prévoir : 60€ (partagé avec le locataire - Ménage - provision d'eau - électricité des communs - assurance de l'immeuble - entretien de la cours commune) Fort potentiel locatif ou revente à terme

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.747371, -0.634755
Total : 90 660€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 84 300€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8244€/an
Fourchette totale : 560€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6723€ - 10110€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 958,33 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 833 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-22 333€ (-21.9%)
Marge achat-revente :11 173€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 480,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 499,60€
Coût de l'assurance :7 932,75€
Taxe foncière : 824,43€/an
Soit par mois : 68,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 687,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 244 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 795 €
Revenus locatifs : +8 244 €
Charges déductibles : -9 795 €
Résultat foncier Année 1 : -1 551 €(Déficit de 1 551 €)
Imputable sur revenu global : 1 551 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 995 €/an
Revenus locatifs : +8 244 €
Charges déductibles : -4 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 249 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 244 €9 798 €3 136 €-1 554 €1 554 €--
28 409 €4 916 €3 054 €3 493 €---
38 577 €4 831 €2 969 €3 747 €---
48 749 €4 743 €2 881 €4 006 €---
58 924 €4 651 €2 790 €4 273 €---
69 102 €4 557 €2 695 €4 545 €---
79 284 €4 459 €2 597 €4 825 €---
89 470 €4 358 €2 496 €5 112 €---
99 660 €4 253 €2 391 €5 407 €---
109 853 €4 144 €2 282 €5 709 €---
1110 050 €4 032 €2 170 €6 018 €---
1210 251 €3 915 €2 053 €6 336 €---
1310 456 €3 794 €1 933 €6 661 €---
1410 665 €3 669 €1 808 €6 996 €---
1510 878 €3 540 €1 678 €7 338 €---
1611 096 €3 406 €1 544 €7 690 €---
1711 318 €3 267 €1 405 €8 051 €---
1811 544 €3 123 €1 262 €8 421 €---
1911 775 €2 975 €1 113 €8 800 €---
2012 010 €2 820 €959 €9 190 €---
2112 251 €2 661 €799 €9 590 €---
2212 496 €2 496 €634 €10 000 €---
2312 746 €2 324 €463 €10 421 €---
2413 000 €2 147 €285 €10 853 €---
2513 260 €1 964 €102 €11 297 €---
TOTAL264 068 €96 843 €45 500 €167 225 €1 554 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 466 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 731 €-466 €+2 197 €
2+1 731 €+1 048 €+683 €
3+1 731 €+1 124 €+607 €
4+1 731 €+1 202 €+529 €
5+1 731 €+1 282 €+449 €
6+1 731 €+1 364 €+367 €
7+1 731 €+1 448 €+283 €
8+1 731 €+1 534 €+197 €
9+1 731 €+1 622 €+109 €
10+1 731 €+1 713 €+18 €
11+1 731 €+1 805 €-74 €
12+1 731 €+1 901 €-170 €
13+1 731 €+1 998 €-267 €
14+1 731 €+2 099 €-368 €
15+1 731 €+2 201 €-470 €
16+1 731 €+2 307 €-576 €
17+1 731 €+2 415 €-684 €
18+1 731 €+2 526 €-795 €
19+1 731 €+2 640 €-909 €
20+1 731 €+2 757 €-1 026 €
21+1 731 €+2 877 €-1 146 €
22+1 731 €+3 000 €-1 269 €
23+1 731 €+3 126 €-1 395 €
24+1 731 €+3 256 €-1 525 €
25+1 731 €+3 389 €-1 658 €
Total+43 275 €+50 168 €+-6 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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