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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface260m²
Coût Total296 540€
Loyer Annuel32 670€
Rentabilité11.02%
Cashflow/mois+916€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 742,31 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 7 chambres, calme

Votre agence l'Adresse Grand Pau vous propose ce loft industriel en centre ville . Idéal investisseur ! Découvrez ce loft moderne, rénové et exploité en colocation meublée. Situé dans un quartier dynamique et bien desservi, ce bien rare sur le marché combine cachet, volume et rentabilité.

Le loft se compose de : -Une vaste pièce de vie avec cuisine ouverte, entièrement équipée, -7 chambres spacieuses, chacune meublée (lit double, bureau, rangements), -2 salles d'eau et 2 WC séparés, -Buanderie, nombreux rangements, équipements électroménagers récents. -Jacuzzi et hammam. Le bien est vendu meublé et occupé, avec baux meublés en cours, générant un revenu locatif stable.

Points forts : -Bonne rentabilité immédiate -Forte demande locative dans le secteur -Idéal pour un placement clé en main en LMNP

Une cave vient compléter le lot.

Pour plus de renseignements et sa géolocalisation, veuillez consulter Jacques LEGLIB (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 813171394 - Pau.

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.306611, -0.361141
Total : 296 540€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 88 100€
Valeur du bien : 281 100€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2722€/mois
Loyer annuel estimé : 32670€/an
Fourchette totale : 2143€ - 3459€/mois
Fourchette annuelle : 25712€ - 41510€/an
Rentabilité brute :11.02%
Fourchette de rentabilité :8.67% - 14.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :1200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 001 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-307 001€ (-61.4%)
Marge achat-revente :203 461€ (40.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 448,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 534,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 926,74€
Coût de l'assurance :25 947,25€
Taxe foncière : 3 266,99€/an
Soit par mois : 272,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 722,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 806,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :915,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 260 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 100 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Pose parquet flottant: 84 m² × 60€ = 5040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 40€ = 3360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 670 €/an
Calcul : 2 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 976 €
Revenus locatifs : +32 670 €
Charges déductibles : -101 976 €
Résultat foncier Année 1 : -69 306 €(Déficit de 69 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 876 €/an
Revenus locatifs : +32 670 €
Charges déductibles : -13 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47906.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 670 €101 986 €9 581 €-69 316 €21 400 €47 916 €47 916 €
233 323 €13 627 €9 322 €19 697 €--28 219 €
333 990 €13 359 €9 054 €20 630 €--7 589 €
434 670 €13 083 €8 778 €21 587 €---
535 363 €12 797 €8 493 €22 565 €---
636 070 €12 502 €8 198 €23 568 €---
736 792 €12 198 €7 893 €24 594 €---
837 527 €11 883 €7 578 €25 645 €---
938 278 €11 558 €7 253 €26 720 €---
1039 044 €11 221 €6 916 €27 822 €---
1139 824 €10 874 €6 569 €28 950 €---
1240 621 €10 515 €6 210 €30 106 €---
1341 433 €10 145 €5 840 €31 289 €---
1442 262 €9 762 €5 457 €32 500 €---
1543 107 €9 366 €5 061 €33 741 €---
1643 969 €8 957 €4 652 €35 012 €---
1744 849 €8 534 €4 230 €36 314 €---
1845 746 €8 098 €3 793 €37 648 €---
1946 661 €7 647 €3 342 €39 014 €---
2047 594 €7 181 €2 876 €40 413 €---
2148 546 €6 700 €2 395 €41 846 €---
2249 517 €6 202 €1 897 €43 314 €---
2350 507 €5 688 €1 383 €44 819 €---
2451 517 €5 157 €853 €46 360 €---
2552 547 €4 609 €304 €47 939 €---
TOTAL1 046 426 €333 649 €137 927 €712 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 712 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 861 €-6 420 €+13 281 €
2+6 861 €0 €+6 861 €
3+6 861 €0 €+6 861 €
4+6 861 €+4 199 €+2 662 €
5+6 861 €+6 770 €+91 €
6+6 861 €+7 070 €-209 €
7+6 861 €+7 378 €-517 €
8+6 861 €+7 693 €-832 €
9+6 861 €+8 016 €-1 155 €
10+6 861 €+8 347 €-1 486 €
11+6 861 €+8 685 €-1 824 €
12+6 861 €+9 032 €-2 171 €
13+6 861 €+9 387 €-2 526 €
14+6 861 €+9 750 €-2 889 €
15+6 861 €+10 122 €-3 261 €
16+6 861 €+10 504 €-3 643 €
17+6 861 €+10 894 €-4 033 €
18+6 861 €+11 294 €-4 433 €
19+6 861 €+11 704 €-4 843 €
20+6 861 €+12 124 €-5 263 €
21+6 861 €+12 554 €-5 693 €
22+6 861 €+12 994 €-6 133 €
23+6 861 €+13 446 €-6 585 €
24+6 861 €+13 908 €-7 047 €
25+6 861 €+14 382 €-7 521 €
Total+171 525 €+213 833 €+-42 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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