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Maison à vendre

VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface132
Coût Total223 790
Loyer Annuel12 002
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-273
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 40 m²), 3 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Vanessa RAKOSI vous présente cette maison à Saint-Jean-d'Angély, dont la qualité de vie séduit par son équilibre entre services urbains et tranquillité. Profitez des structures scolaires de la maternelle au lycée et des commerces de proximité rend le quotidien fluide et agréable pour toute la famille. L'accès direct à l'A10 facilite les déplacements vers Niort, Saintes ou La Rochelle.

Ce bien de 132 m² habitables se distingue par son rez-de-chaussée polyvalent de 80 m², idéal pour du stockage ou la création de nouvelles pièces à vivre. À l'étage, l'espace est généreux avec un salon de 40 m² propice à la détente et une cuisine ouverte sur le séjour. Le coin nuit accueille trois chambres dont une dotée de sa propre salle de bain, complétées par une seconde salle de bain indépendante. L'assainissement est raccordé au réseau collectif pour plus de confort.

Une terrasse extérieure vient parfaire cet ensemble fonctionnel pour apprécier les moments en plein air. Venez explorer le potentiel de cette maison de ville lors d'un rendez-vous personnalisé.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 143 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa RAKOSI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 984 326 223

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.953699, -0.514379
Total : 223 790
Prix d'acquisition : 143 000
Travaux : 69 350
Valeur du bien : 212 350
Frais de notaire : 11 440
Coût estimé : 11 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 12002€/an
Fourchette totale : 791€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 9491€ - 15178€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 571
Prix d'achat :143 000
Décote à l'achat :-45 571 (-24.2%)
Marge achat-revente :-35 219€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 723,77
Coût de l'assurance :19 581,63
Taxe foncière : 1 200,25€/an
Soit par mois : 100,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 350(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Angély (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 002 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 790 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 846
Revenus locatifs : +12 002
Charges déductibles : -78 846
Résultat foncier Année 1 : -66 843(Déficit de 66 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 443
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 496 €/an
Revenus locatifs : +12 002
Charges déductibles : -9 496
Résultat foncier Années 2+ : 2 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45443.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 00278 8537 519-66 85021 400 €45 450 €45 450 €
212 2439 3037 3202 939--42 511 €
312 4879 0977 1133 391--39 120 €
412 7378 8836 8993 854--35 266 €
512 9928 6626 6784 330--30 936 €
613 2528 4336 4504 819--26 118 €
713 5178 1976 2135 320--20 798 €
813 7877 9525 9685 835--14 962 €
914 0637 6995 7156 364--8 598 €
1014 3447 4375 4536 907--1 691 €
1114 6317 1665 1827 465---
1214 9246 8854 9028 038---
1315 2226 5954 6128 627---
1415 5266 2954 3129 231---
1515 8375 9854 0019 852---
1616 1545 6643 68010 490---
1716 4775 3313 34811 145---
1816 8064 9883 00411 819---
1917 1424 6322 64912 510---
2017 4854 2642 28113 221---
2117 8353 8841 90013 951---
2218 1923 4901 50614 702---
2318 5563 0831 09915 473---
2418 9272 66167816 265---
2519 3052 22524217 080---
TOTAL384 443227 662108 724156 78121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521-6 420+8 941
2+2 5210+2 521
3+2 5210+2 521
4+2 5210+2 521
5+2 5210+2 521
6+2 5210+2 521
7+2 5210+2 521
8+2 5210+2 521
9+2 5210+2 521
10+2 5210+2 521
11+2 521+1 732+789
12+2 521+2 411+110
13+2 521+2 588-67
14+2 521+2 769-248
15+2 521+2 956-435
16+2 521+3 147-626
17+2 521+3 344-823
18+2 521+3 546-1 025
19+2 521+3 753-1 232
20+2 521+3 966-1 445
21+2 521+4 185-1 664
22+2 521+4 411-1 890
23+2 521+4 642-2 121
24+2 521+4 880-2 359
25+2 521+5 124-2 603
Total+63 025+47 034+15 991
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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