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Maison de ville

VilleSauzé-Vaussais (79)
Surface113
Coût Total145 890
Loyer Annuel8 595
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 778,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 113 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Orientation sud, 630 m² de terrain, Cheminée, Cave, Parquet, 1 garage

Fiche Id-VIZ171650 : Situé dans le centre de Sauzé-Vaussais, avec commerces et service accessible à pieds, pavillon sur sous-sol des années 70 à rafraîchir d'environ 130 m2 habitables Une entrée desservant un lumineux séjour sur parquet de 26,22 m2 avec cheminée, une cuisine aménagée de 13,06 m2 avec porte-fenêtre donnant sur un balcon qui avec accès au jardin, 2 chambres sur parquet de 11,40 et 11,80 m2, une salle de bain de 8,50 m2, Wc Au sous-sol : une chambre de 14,33 m2 avec coin douche et lavabo, une buanderie/chaufferie de 17,15 m2 avec porte-fenêtre donnant dans le jardin, un garage de 30m2 et un cellier de 21m2. Chauffage central au fioul, tout à l'égout, ouverture en simple vitrage. Cabanon de jardin à l'extérieur, terrain clos d'environ 630m2 - Mentions légales : Proposé à la vente à 88000 Euros (Dont 10% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 80000 Euros) - Classe Energie F : 373 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Logement à consommation énergétique excessive - Reseau Immo-Diffusion Sauze Vaussais - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Sauzé-Vaussais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79190
Coordonnées : 46.120720, 0.109000
Total : 145 890
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 50 850
Valeur du bien : 138 850
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8595€/an
Fourchette totale : 552€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6620€ - 11159€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 145,36 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 425
Prix d'achat :88 000
Décote à l'achat :-41 425 (-32.0%)
Marge achat-revente :-16 465€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 877,65
Coût de l'assurance :12 765,38
Taxe foncière : 859,47€/an
Soit par mois : 71,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (8,5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 850(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 950
    Rénovation salle de bain: 8.5 m² × 700€/m² = 5950€, Main d'œuvre: 50€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 560
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 595 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 890 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 117
Revenus locatifs : +8 595
Charges déductibles : -57 117
Résultat foncier Année 1 : -48 523(Déficit de 48 523 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 123
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 267 €/an
Revenus locatifs : +8 595
Charges déductibles : -6 267
Résultat foncier Années 2+ : 2 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27122.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 59557 1224 902-48 52721 400 €27 127 €27 127 €
28 7676 1424 7722 625--24 502 €
38 9426 0074 6372 935--21 568 €
49 1215 8684 4983 253--18 315 €
59 3035 7244 3543 579--14 735 €
69 4895 5754 2053 915--10 821 €
79 6795 4204 0504 259--6 562 €
89 8735 2613 8914 612--1 950 €
910 0705 0963 7264 974---
1010 2724 9253 5555 346---
1110 4774 7483 3785 729---
1210 6864 5663 1956 121---
1310 9004 3763 0066 524---
1411 1184 1812 8116 937---
1511 3413 9792 6087 362---
1611 5673 7692 3997 798---
1711 7993 5532 1828 246---
1812 0353 3281 9588 706---
1912 2753 0971 7279 179---
2012 5212 8571 4879 664---
2112 7712 6091 23910 163---
2213 0272 35298210 675---
2313 2872 08771611 201---
2413 5531 81244211 741---
2513 8241 52815812 296---
TOTAL275 292155 98070 878119 31221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 312
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805-6 420+8 225
2+1 8050+1 805
3+1 8050+1 805
4+1 8050+1 805
5+1 8050+1 805
6+1 8050+1 805
7+1 8050+1 805
8+1 8050+1 805
9+1 805+907+898
10+1 805+1 604+201
11+1 805+1 719+86
12+1 805+1 836-31
13+1 805+1 957-152
14+1 805+2 081-276
15+1 805+2 209-404
16+1 805+2 339-534
17+1 805+2 474-669
18+1 805+2 612-807
19+1 805+2 754-949
20+1 805+2 899-1 094
21+1 805+3 049-1 244
22+1 805+3 202-1 397
23+1 805+3 360-1 555
24+1 805+3 522-1 717
25+1 805+3 689-1 884
Total+45 125+35 794+9 331
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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