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Appartement à vendre

VilleMontréal-la-Cluse (01)
Surface24m²
Coût Total71 032€
Loyer Annuel3 303€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 1 245,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Salle de bain, Kitchenette

Idéal investisseur Studio meublé de 24.09m2 avec pièce principale, salle de bain, sanitaire. Petite copropriété avec syndic bénévole. il peut générer un rendement de 8.83% il a été loué jusqu'à juillet 2026 220 €/mois hors charges. Contact Jonathan Etheve #investissementlocatif #studio #ventestudio #montreallacluse #hautbugey Copropriété de 8 lots - dont 8 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 300.00 euros.

Ville : Montréal-la-Cluse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01460
Coordonnées : 46.186845, 5.571179
Total : 71 032€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 38 740€
Valeur du bien : 68 640€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 275€/mois
Loyer annuel estimé : 3303€/an
Fourchette totale : 215€ - 353€/mois
Fourchette annuelle : 2576€ - 4236€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.63% - 5.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 633,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 194 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-9 294€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-31 838€ (-81.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :346,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :26,64€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 372,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 813,14€
Coût de l'assurance :7 991,10€
Taxe foncière : 330,34€/an
Soit par mois : 27,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 275,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 425,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 24 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec quelques fissures
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 24 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du parquet
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 740 €(1 614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:1 300€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 650€ = 1300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs/plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:840€
    Peinture murs/plafonds: 14 m² × 30€/m² = 420€, Main d'œuvre: 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Montréal-la-Cluse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 303 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 032 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 330 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 969 €
Revenus locatifs : +3 303 €
Charges déductibles : -41 969 €
Résultat foncier Année 1 : -38 665 €(Déficit de 38 665 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 265 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 229 €/an
Revenus locatifs : +3 303 €
Charges déductibles : -3 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 75 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17265.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 303 €41 971 €2 281 €-38 667 €21 400 €17 267 €17 267 €
23 369 €3 169 €2 219 €200 €--17 067 €
33 437 €3 105 €2 155 €332 €--16 735 €
43 506 €3 039 €2 089 €466 €--16 269 €
53 576 €2 971 €2 021 €605 €--15 664 €
63 647 €2 901 €1 951 €746 €--14 918 €
73 720 €2 828 €1 878 €892 €--14 026 €
83 795 €2 753 €1 803 €1 042 €--12 984 €
93 870 €2 675 €1 726 €1 195 €--11 789 €
103 948 €2 595 €1 645 €1 352 €--10 437 €
114 027 €2 513 €1 563 €1 514 €--8 923 €
124 107 €2 427 €1 477 €1 680 €---
134 189 €2 339 €1 389 €1 851 €---
144 273 €2 248 €1 298 €2 026 €---
154 359 €2 153 €1 203 €2 205 €---
164 446 €2 056 €1 106 €2 390 €---
174 535 €1 956 €1 006 €2 579 €---
184 626 €1 852 €902 €2 774 €---
194 718 €1 744 €794 €2 974 €---
204 812 €1 634 €684 €3 179 €---
214 909 €1 519 €569 €3 390 €---
225 007 €1 401 €451 €3 606 €---
235 107 €1 279 €329 €3 828 €---
245 209 €1 153 €203 €4 057 €---
255 313 €1 022 €72 €4 291 €---
TOTAL105 808 €95 303 €32 813 €10 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+694 €-6 420 €+7 114 €
2+694 €0 €+694 €
3+694 €0 €+694 €
4+694 €0 €+694 €
5+694 €0 €+694 €
6+694 €0 €+694 €
7+694 €0 €+694 €
8+694 €0 €+694 €
9+694 €0 €+694 €
10+694 €0 €+694 €
11+694 €0 €+694 €
12+694 €+504 €+190 €
13+694 €+555 €+139 €
14+694 €+608 €+86 €
15+694 €+662 €+32 €
16+694 €+717 €-23 €
17+694 €+774 €-80 €
18+694 €+832 €-138 €
19+694 €+892 €-198 €
20+694 €+954 €-260 €
21+694 €+1 017 €-323 €
22+694 €+1 082 €-388 €
23+694 €+1 148 €-454 €
24+694 €+1 217 €-523 €
25+694 €+1 287 €-593 €
Total+17 350 €+5 829 €+11 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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