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Achat : Maison Escatalens (82700)

VilleEscatalens (82)
Surface200m²
Coût Total288 180€
Loyer Annuel23 814€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 985 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 7 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à restaurer

Grande bâtisse traditionnelle du 19eme siècle d'environ 430 m² comprenant une habitation de plain-pied de 200m² à rénover, composée d'une cuisine / living avec cheminée ancienne et son arrière-cuisine, 3 chambres.

L'ancienne étable attenante a été... Voir plus

Grande bâtisse traditionnelle du 19eme siècle d'environ 430 m² comprenant une habitation de plain-pied de 200m² à rénover, composée d'une cuisine / living avec cheminée ancienne et son arrière-cuisine, 3 chambres. L'ancienne étable attenante a été réaménagée en une vaste pièce à vivre d'environ 70 m². Combles entièrement aménageables Accès réalisé par le côté agricole 5 hectares de terres agricoles exploitables Voir moins

Ville : Escatalens
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.994458, 1.188633
Total : 288 180€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 75 420€
Valeur du bien : 272 420€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1985€/mois
Loyer annuel estimé : 23814€/an
Fourchette totale : 1608€ - 2449€/mois
Fourchette annuelle : 19295€ - 29392€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 845,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :369 126 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-172 126€ (-46.6%)
Marge achat-revente :80 946€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :108,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 536,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 467,35€
Coût de l'assurance :32 420,25€
Taxe foncière : 2 381,44€/an
Soit par mois : 198,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 984,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 735,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 420 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:14 000€
    Isolation combles perdus: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Escatalens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 814 €/an
Calcul : 1 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 180 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 297 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 800 €
Revenus locatifs : +23 814 €
Charges déductibles : -88 800 €
Résultat foncier Année 1 : -64 986 €(Déficit de 64 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 380 €/an
Revenus locatifs : +23 814 €
Charges déductibles : -13 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43586.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 814 €88 810 €9 711 €-64 995 €21 400 €43 595 €43 595 €
224 291 €13 132 €9 454 €11 158 €--32 437 €
324 776 €12 866 €9 188 €11 911 €--20 526 €
425 272 €12 590 €8 912 €12 682 €--7 844 €
525 777 €12 305 €8 627 €13 473 €---
626 293 €12 010 €8 332 €14 283 €---
726 819 €11 704 €8 026 €15 114 €---
827 355 €11 389 €7 710 €15 967 €---
927 902 €11 062 €7 384 €16 841 €---
1028 460 €10 724 €7 045 €17 737 €---
1129 030 €10 374 €6 696 €18 656 €---
1229 610 €10 012 €6 334 €19 598 €---
1330 202 €9 637 €5 959 €20 565 €---
1430 806 €9 250 €5 572 €21 557 €---
1531 423 €8 849 €5 171 €22 574 €---
1632 051 €8 434 €4 756 €23 617 €---
1732 692 €8 005 €4 327 €24 687 €---
1833 346 €7 561 €3 883 €25 785 €---
1934 013 €7 101 €3 423 €26 911 €---
2034 693 €6 626 €2 948 €28 067 €---
2135 387 €6 134 €2 456 €29 253 €---
2236 095 €5 625 €1 947 €30 469 €---
2336 817 €5 099 €1 421 €31 717 €---
2437 553 €4 554 €876 €32 999 €---
2538 304 €3 991 €313 €34 313 €---
TOTAL762 781 €307 844 €140 467 €454 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 001 €-6 420 €+11 421 €
2+5 001 €0 €+5 001 €
3+5 001 €0 €+5 001 €
4+5 001 €0 €+5 001 €
5+5 001 €+1 688 €+3 313 €
6+5 001 €+4 285 €+716 €
7+5 001 €+4 534 €+467 €
8+5 001 €+4 790 €+211 €
9+5 001 €+5 052 €-51 €
10+5 001 €+5 321 €-320 €
11+5 001 €+5 597 €-596 €
12+5 001 €+5 880 €-879 €
13+5 001 €+6 170 €-1 169 €
14+5 001 €+6 467 €-1 466 €
15+5 001 €+6 772 €-1 771 €
16+5 001 €+7 085 €-2 084 €
17+5 001 €+7 406 €-2 405 €
18+5 001 €+7 736 €-2 735 €
19+5 001 €+8 073 €-3 072 €
20+5 001 €+8 420 €-3 419 €
21+5 001 €+8 776 €-3 775 €
22+5 001 €+9 141 €-4 140 €
23+5 001 €+9 515 €-4 514 €
24+5 001 €+9 900 €-4 899 €
25+5 001 €+10 294 €-5 293 €
Total+125 025 €+136 481 €+-11 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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