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Appartement à vendre

VilleBergerac (24)
Surface65m²
Coût Total120 550€
Loyer Annuel7 984€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

appartement deux chambres une asse de bain un salon avec terrasse proche toutes commodités à pied.Sécurisé et arboré.Harage fermé.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.849787, 0.488243
Total : 120 550€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 15 250€
Valeur du bien : 112 750€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7984€/an
Fourchette totale : 494€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 5931€ - 10748€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 582,48 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 861 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-5 361€ (-5.2%)
Marge achat-revente :-17 689€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 888,66€
Coût de l'assurance :10 548,12€
Taxe foncière : 798,40€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires légèrement datés (douche et lavabo) et mise à jour des finitions
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 250 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant plomberie et finitions, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 550 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 661 €
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -20 661 €
Résultat foncier Année 1 : -12 677 €(Déficit de 12 677 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 411 €/an
Revenus locatifs : +7 984 €
Charges déductibles : -5 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1976.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 984 €20 665 €4 194 €-12 681 €10 700 €1 981 €1 981 €
28 144 €5 305 €4 085 €2 839 €---
38 307 €5 191 €3 971 €3 115 €---
48 473 €5 074 €3 854 €3 399 €---
58 642 €4 952 €3 732 €3 690 €---
68 815 €4 826 €3 606 €3 989 €---
78 991 €4 695 €3 475 €4 296 €---
89 171 €4 560 €3 340 €4 611 €---
99 355 €4 420 €3 200 €4 935 €---
109 542 €4 275 €3 054 €5 267 €---
119 732 €4 124 €2 904 €5 608 €---
129 927 €3 969 €2 748 €5 958 €---
1310 126 €3 807 €2 587 €6 318 €---
1410 328 €3 640 €2 420 €6 688 €---
1510 535 €3 467 €2 247 €7 068 €---
1610 745 €3 288 €2 068 €7 457 €---
1710 960 €3 102 €1 882 €7 858 €---
1811 180 €2 910 €1 690 €8 270 €---
1911 403 €2 711 €1 490 €8 692 €---
2011 631 €2 504 €1 284 €9 127 €---
2111 864 €2 291 €1 070 €9 573 €---
2212 101 €2 069 €849 €10 032 €---
2312 343 €1 840 €620 €10 503 €---
2412 590 €1 603 €382 €10 987 €---
2512 842 €1 357 €137 €11 485 €---
TOTAL255 730 €106 647 €60 889 €149 083 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 083 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 677 €-3 210 €+4 887 €
2+1 677 €+257 €+1 420 €
3+1 677 €+935 €+742 €
4+1 677 €+1 020 €+657 €
5+1 677 €+1 107 €+570 €
6+1 677 €+1 197 €+480 €
7+1 677 €+1 289 €+388 €
8+1 677 €+1 383 €+294 €
9+1 677 €+1 480 €+197 €
10+1 677 €+1 580 €+97 €
11+1 677 €+1 682 €-5 €
12+1 677 €+1 788 €-111 €
13+1 677 €+1 895 €-218 €
14+1 677 €+2 006 €-329 €
15+1 677 €+2 120 €-443 €
16+1 677 €+2 237 €-560 €
17+1 677 €+2 357 €-680 €
18+1 677 €+2 481 €-804 €
19+1 677 €+2 608 €-931 €
20+1 677 €+2 738 €-1 061 €
21+1 677 €+2 872 €-1 195 €
22+1 677 €+3 009 €-1 332 €
23+1 677 €+3 151 €-1 474 €
24+1 677 €+3 296 €-1 619 €
25+1 677 €+3 445 €-1 768 €
Total+41 925 €+44 725 €+-2 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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