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Appartement 120 m2

Bien expiré
VilleChampigneulles (54)
Surface120m²
Coût Total213 980€
Loyer Annuel13 058€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 161 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 341,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au 2ème et dernier étage dans une petite copropriété de 3 logements. composé de 4 chambres, salle à manger, cuisine séparée, salle de bain, WC séparé, placard,.... Chauffage au gaz Situé en face du parc du château ainsi qu' à proximité d'écoles, commerces.... Une mise au goût du jour est à prévoir. Agence s'abstenir MERCI

Ville : Champigneulles
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54250
Coordonnées : 48.731890, 6.165420
Total : 213 980€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 201 100€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1088€/mois
Loyer annuel estimé : 13058€/an
Fourchette totale : 874€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 10486€ - 16262€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 423,12 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 774 €
Prix d'achat :161 000 €
Décote à l'achat :-9 774€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-43 206€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 105,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 526,41€
Coût de l'assurance :18 188,30€
Taxe foncière : 1 305,84€/an
Soit par mois : 108,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 750€ = 9000€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigneulles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 058 €/an
Calcul : 1 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 040 €
Revenus locatifs : +13 058 €
Charges déductibles : -49 040 €
Résultat foncier Année 1 : -35 982 €(Déficit de 35 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 940 €/an
Revenus locatifs : +13 058 €
Charges déductibles : -8 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14581.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 058 €49 047 €6 913 €-35 988 €21 400 €14 588 €14 588 €
213 320 €8 760 €6 727 €4 560 €--10 029 €
313 586 €8 567 €6 534 €5 019 €--5 010 €
413 858 €8 368 €6 334 €5 490 €---
514 135 €8 162 €6 128 €5 973 €---
614 417 €7 949 €5 915 €6 469 €---
714 706 €7 729 €5 695 €6 977 €---
815 000 €7 502 €5 468 €7 498 €---
915 300 €7 267 €5 233 €8 033 €---
1015 606 €7 024 €4 991 €8 582 €---
1115 918 €6 774 €4 740 €9 144 €---
1216 236 €6 515 €4 481 €9 722 €---
1316 561 €6 247 €4 214 €10 314 €---
1416 892 €5 971 €3 937 €10 922 €---
1517 230 €5 685 €3 652 €11 545 €---
1617 575 €5 390 €3 357 €12 185 €---
1717 926 €5 085 €3 052 €12 841 €---
1818 285 €4 770 €2 737 €13 514 €---
1918 651 €4 445 €2 412 €14 206 €---
2019 024 €4 109 €2 075 €14 915 €---
2119 404 €3 761 €1 728 €15 643 €---
2219 792 €3 402 €1 369 €16 390 €---
2320 188 €3 032 €998 €17 156 €---
2420 592 €2 649 €615 €17 943 €---
2521 004 €2 253 €219 €18 751 €---
TOTAL418 263 €190 461 €99 526 €227 802 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 742 €-6 420 €+9 162 €
2+2 742 €0 €+2 742 €
3+2 742 €0 €+2 742 €
4+2 742 €+144 €+2 598 €
5+2 742 €+1 792 €+950 €
6+2 742 €+1 941 €+801 €
7+2 742 €+2 093 €+649 €
8+2 742 €+2 250 €+492 €
9+2 742 €+2 410 €+332 €
10+2 742 €+2 575 €+167 €
11+2 742 €+2 743 €-1 €
12+2 742 €+2 917 €-175 €
13+2 742 €+3 094 €-352 €
14+2 742 €+3 276 €-534 €
15+2 742 €+3 463 €-721 €
16+2 742 €+3 655 €-913 €
17+2 742 €+3 852 €-1 110 €
18+2 742 €+4 054 €-1 312 €
19+2 742 €+4 262 €-1 520 €
20+2 742 €+4 474 €-1 732 €
21+2 742 €+4 693 €-1 951 €
22+2 742 €+4 917 €-2 175 €
23+2 742 €+5 147 €-2 405 €
24+2 742 €+5 383 €-2 641 €
25+2 742 €+5 625 €-2 883 €
Total+68 550 €+68 341 €+209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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