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Maison à vendre

VilleSaint-Victor-et-Melvieu (12)
Surface210m²
Coût Total296 390€
Loyer Annuel18 196€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 6 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Située à Saint-Victor-et-Melvieu, cette maison offre le charme d'un village paisible dans un cadre champêtre. Profitez de la tranquillité de la campagne tout en ayant accès à des commodités essentielles à proximité. L'exposition plein sud vous assure une luminosité optimale, et la présence de la fibre vous garantit une connexion haut débit pour rester connecté.

À l'extérieur, cette propriété en pierre de taille se distingue par son jardin intime où vous pourrez vous détendre en toute quiétude. Avec un garage et une cave pour le rangement, ainsi qu'une place de parking extérieure, vous bénéficiez de tous les espaces nécessaires pour votre confort et votre organisation quotidienne.

À l'intérieur, cette maison de 210m² offre un agencement flexible avec 12 pièces, dont 6 chambres. Composée de 3 chambres d'hôtes et de 2 appartements indépendants, cette demeure saura s'adapter à vos besoins. Laissez-vous séduire par ses poutres apparentes et sa toiture en ardoise, éléments authentiques qui ajoutent du cachet à chaque pièce.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 198 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nicolas GRAILLE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 522722586

Ville : Saint-Victor-et-Melvieu
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 44.049696, 2.807866
Total : 296 390€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 82 550€
Valeur du bien : 280 550€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1516€/mois
Loyer annuel estimé : 18196€/an
Fourchette totale : 1131€ - 2033€/mois
Fourchette annuelle : 13570€ - 24398€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :915,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :192 300 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :+5 700€ (+3.0%)
Marge achat-revente :-104 090€ (-54.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 472,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :86,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 559,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 418,33€
Coût de l'assurance :25 934,12€
Taxe foncière : 1 819,58€/an
Soit par mois : 151,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 516,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 710,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 550 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 500€
    Isolation combles: 210 m² × 150€/m² = 31500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Victor-et-Melvieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 196 €/an
Calcul : 1 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 390 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 444 €
Revenus locatifs : +18 196 €
Charges déductibles : -95 444 €
Résultat foncier Année 1 : -77 249 €(Déficit de 77 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 894 €/an
Revenus locatifs : +18 196 €
Charges déductibles : -12 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55848.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 196 €95 454 €10 047 €-77 258 €21 400 €55 858 €55 858 €
218 560 €12 638 €9 781 €5 921 €--49 937 €
318 931 €12 363 €9 506 €6 568 €--43 369 €
419 310 €12 079 €9 222 €7 231 €--36 138 €
519 696 €11 784 €8 927 €7 911 €--28 227 €
620 090 €11 480 €8 623 €8 610 €--19 617 €
720 491 €11 164 €8 307 €9 327 €--10 290 €
820 901 €10 838 €7 981 €10 063 €--227 €
921 319 €10 500 €7 643 €10 819 €---
1021 746 €10 151 €7 294 €11 595 €---
1122 181 €9 789 €6 932 €12 391 €---
1222 624 €9 415 €6 558 €13 209 €---
1323 077 €9 028 €6 171 €14 049 €---
1423 538 €8 627 €5 770 €14 911 €---
1524 009 €8 212 €5 355 €15 797 €---
1624 489 €7 783 €4 926 €16 706 €---
1724 979 €7 339 €4 482 €17 640 €---
1825 479 €6 879 €4 022 €18 599 €---
1925 988 €6 404 €3 547 €19 584 €---
2026 508 €5 911 €3 055 €20 596 €---
2127 038 €5 402 €2 545 €21 636 €---
2227 579 €4 875 €2 018 €22 704 €---
2328 130 €4 330 €1 473 €23 801 €---
2428 693 €3 765 €908 €24 928 €---
2529 267 €3 181 €324 €26 086 €---
TOTAL582 817 €299 392 €145 418 €283 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 821 €-6 420 €+10 241 €
2+3 821 €0 €+3 821 €
3+3 821 €0 €+3 821 €
4+3 821 €0 €+3 821 €
5+3 821 €0 €+3 821 €
6+3 821 €0 €+3 821 €
7+3 821 €0 €+3 821 €
8+3 821 €0 €+3 821 €
9+3 821 €+3 178 €+643 €
10+3 821 €+3 478 €+343 €
11+3 821 €+3 717 €+104 €
12+3 821 €+3 963 €-142 €
13+3 821 €+4 215 €-394 €
14+3 821 €+4 473 €-652 €
15+3 821 €+4 739 €-918 €
16+3 821 €+5 012 €-1 191 €
17+3 821 €+5 292 €-1 471 €
18+3 821 €+5 580 €-1 759 €
19+3 821 €+5 875 €-2 054 €
20+3 821 €+6 179 €-2 358 €
21+3 821 €+6 491 €-2 670 €
22+3 821 €+6 811 €-2 990 €
23+3 821 €+7 140 €-3 319 €
24+3 821 €+7 478 €-3 657 €
25+3 821 €+7 826 €-4 005 €
Total+95 525 €+85 027 €+10 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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