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Achat appartement 3 pièces - Valence | Ref. 1102

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface59.5m²
Coût Total118 090€
Loyer Annuel7 295€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 85 000 €
Surface : 59.5 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

POLYGONE: Appartement type 3 de 59.5m² entièrement rénové , situé au premier étage avec interphone et ascenseur. Ce bien comprend une cuisine équipée, un salon avec balcon, deux chambres, une salle de bain et un wc. Parfait pour un premier achat ou un investissement.

Points forts de cet appartement :

  • travaux de rénovation énergétique votés et payés par le vendeur (isolation par l'extérieur, VMC ...)
  • Rénovation des communs votés et payés par le vendeur.

Profitez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt de bus Barnave à seulement 100 mètres, desservi par les lignes 08, 20, et 102. Les commerces sont à portée de main, avec un Lidl à 600 mètres et plusieurs boulangeries, boucheries et restaurants à proximité.

Pour les familles, trois écoles se trouvent à seulement 200 mètres. Les amateurs de nature apprécieront les parcs proches, tels que le Square du 19 Mars 1962 à 300 mètres.

Contactez-nous pour plus d'informations! Voir moins

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 118 090€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 26 290€
Valeur du bien : 111 290€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.5m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7295€/an
Fourchette totale : 479€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 9259€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 705,99 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 506 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-16 506€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-16 584€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 610,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 926,04€
Coût de l'assurance :10 037,65€
Taxe foncière : 729,53€/an
Soit par mois : 60,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 290 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 390€
    Peinture murs et plafonds: 59.5 m² × 20€/m² = 1190€, Main d'œuvre: 10€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 295 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 090 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 233 €
Revenus locatifs : +7 295 €
Charges déductibles : -31 233 €
Résultat foncier Année 1 : -23 937 €(Déficit de 23 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 943 €/an
Revenus locatifs : +7 295 €
Charges déductibles : -4 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2537.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 295 €31 236 €3 815 €-23 941 €21 400 €2 541 €2 541 €
27 441 €4 843 €3 712 €2 598 €---
37 590 €4 737 €3 606 €2 853 €---
47 742 €4 627 €3 496 €3 115 €---
57 897 €4 513 €3 382 €3 384 €---
68 055 €4 396 €3 264 €3 659 €---
78 216 €4 274 €3 143 €3 941 €---
88 380 €4 149 €3 018 €4 231 €---
98 548 €4 019 €2 888 €4 528 €---
108 719 €3 885 €2 754 €4 833 €---
118 893 €3 747 €2 616 €5 146 €---
129 071 €3 604 €2 473 €5 467 €---
139 252 €3 457 €2 326 €5 796 €---
149 437 €3 304 €2 173 €6 133 €---
159 626 €3 146 €2 015 €6 480 €---
169 818 €2 984 €1 853 €6 835 €---
1710 015 €2 815 €1 684 €7 199 €---
1810 215 €2 642 €1 510 €7 574 €---
1910 419 €2 462 €1 331 €7 957 €---
2010 628 €2 276 €1 145 €8 351 €---
2110 840 €2 085 €954 €8 756 €---
2211 057 €1 887 €756 €9 171 €---
2311 278 €1 682 €551 €9 596 €---
2411 504 €1 471 €339 €10 033 €---
2511 734 €1 252 €121 €10 482 €---
TOTAL233 669 €109 492 €54 926 €124 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 532 €-6 420 €+7 952 €
2+1 532 €+17 €+1 515 €
3+1 532 €+856 €+676 €
4+1 532 €+935 €+597 €
5+1 532 €+1 015 €+517 €
6+1 532 €+1 098 €+434 €
7+1 532 €+1 182 €+350 €
8+1 532 €+1 269 €+263 €
9+1 532 €+1 359 €+173 €
10+1 532 €+1 450 €+82 €
11+1 532 €+1 544 €-12 €
12+1 532 €+1 640 €-108 €
13+1 532 €+1 739 €-207 €
14+1 532 €+1 840 €-308 €
15+1 532 €+1 944 €-412 €
16+1 532 €+2 050 €-518 €
17+1 532 €+2 160 €-628 €
18+1 532 €+2 272 €-740 €
19+1 532 €+2 387 €-855 €
20+1 532 €+2 505 €-973 €
21+1 532 €+2 627 €-1 095 €
22+1 532 €+2 751 €-1 219 €
23+1 532 €+2 879 €-1 347 €
24+1 532 €+3 010 €-1 478 €
25+1 532 €+3 145 €-1 613 €
Total+38 300 €+37 253 €+1 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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