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Achat maison

Bien expiré
VilleVendôme (41)
Surface508
Coût Total762 425
Loyer Annuel52 683
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 519 500 €
Surface : 508 m²
Prix au m² : 1 022,64 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 13
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la frontière du Perche-Gouët, une propriété anglo-normande à rénover, ses dépendances et son parc sur près de 4 ha de terres. Dans une rue à la sortie du bourg, un muret de briques surmonté d'une grille en fer forgé est percé d'un portillon en bois encadré par deux piles en briques qui accède à la demeure. Un peu plus loin, un portail en fer forgé ouvre sur une cour pavée, entourée de la maison de gardien, des dépendances et garages, et de la maison du jardinier, orientée vers le parc et prolongée par une serre. Construite en 1925, la demeure est de style anglo-normand, avec un plan asymétrique, des façades à colombages rythmées par de nombreuses baies et une toiture de tuiles et jalonnée de lucarnes. Elle est élevée de trois niveaux et un grenier. Bien que les espaces intérieurs, très lumineux, demandent des travaux de rénovation, les volumes et la disposition des pièces sont prometteurs et soulignent l'esprit avant-gardiste de son commanditaire qui souhaitait rassembler, pour la période estivale, ses enfants et leur personnel, dans une propriété avec de nombreuses chambres et de larges espaces de réception. Un parc, à l'arrière de la demeure, s'étend sur environ 3 ha, entre jardin, plan d'eau ornemental, verger, potager et bois. Une dépendance au bardage de bois, cachée dans la futaie, et un appentis en limite de propriété complètent l'ensemble, ainsi que quelques parcelles non attenantes.

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.804690, 1.048380
Total : 762 425
Prix d'acquisition : 519 500
Travaux : 201 365
Valeur du bien : 720 865
Frais de notaire : 41 560
Coût estimé : 41 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 508
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 4390€/mois
Loyer annuel estimé : 52683€/an
Fourchette totale : 3493€ - 5518€/mois
Fourchette annuelle : 41913€ - 66220€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :762 425
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 755,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :222,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 978,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :364 320,95
Coût de l'assurance :66 712,19
Taxe foncière : 5 268,28€/an
Soit par mois : 439,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 390,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 417,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 508 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 508 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 64 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux vétustes)
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :201 365(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:36 060
    Isolation des combles: 508 m² × 70€/m² = 35560€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 105
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:104 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 64 fenêtres × 1625€ = 104000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:8 250
    Pose de revêtement sol: 110 m² × 75€/m² = 8250€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 20000€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:3 750
    Pose de revêtement sol: 50 m² × 75€/m² = 3750€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:10 000
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 10000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 152 165✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 683 €/an
Calcul : 4 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 762 425 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 668 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 201 365
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 234 516
Revenus locatifs : +52 683
Charges déductibles : -234 516
Résultat foncier Année 1 : -181 833(Déficit de 181 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 160 433
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 151 €/an
Revenus locatifs : +52 683
Charges déductibles : -33 151
Résultat foncier Années 2+ : 19 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 160433.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 519 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 337 675(65% de 519 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 279 €/an
Calcul : 337 675 € × 3,636% = 12 279
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 683234 54025 239-181 85821 400 €160 458 €160 458 €
253 73632 50124 56421 236--139 222 €
354 81131 80323 86623 008--116 214 €
455 90731 08223 14524 826--91 388 €
557 02630 33622 39926 690--64 698 €
658 16629 56521 62828 601--36 097 €
759 32928 76720 83030 562--5 535 €
860 51627 94320 00632 573---
961 72627 09019 15334 636---
1062 96126 20818 27236 753---
1164 22025 29717 36038 923---
1265 50424 35416 41741 150---
1366 81523 37915 44243 435---
1468 15122 37114 43545 779---
1569 51421 32913 39248 185---
1670 90420 25112 31550 653---
1772 32219 13711 20053 185---
1873 76917 98510 04855 784---
1975 24416 7948 85758 450---
2076 74915 5627 62561 187---
2178 28414 2886 35163 996---
2279 85012 9715 03466 879---
2381 44711 6093 67269 838---
2483 07510 2002 26472 875---
2584 7378 74480775 993---
TOTAL1 687 446764 105364 321923 34121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 923 341
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 063-6 420+17 483
2+11 0630+11 063
3+11 0630+11 063
4+11 0630+11 063
5+11 0630+11 063
6+11 0630+11 063
7+11 0630+11 063
8+11 063+8 112+2 951
9+11 063+10 391+672
10+11 063+11 026+37
11+11 063+11 677-614
12+11 063+12 345-1 282
13+11 063+13 031-1 968
14+11 063+13 734-2 671
15+11 063+14 455-3 392
16+11 063+15 196-4 133
17+11 063+15 956-4 893
18+11 063+16 735-5 672
19+11 063+17 535-6 472
20+11 063+18 356-7 293
21+11 063+19 199-8 136
22+11 063+20 064-9 001
23+11 063+20 951-9 888
24+11 063+21 863-10 800
25+11 063+22 798-11 735
Total+276 575+277 002+-427
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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