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Achat maison

Bien expiré
VilleVendôme (41)
Surface508m²
Coût Total762 425€
Loyer Annuel52 683€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 519 500 €
Surface : 508 m²
Prix au m² : 1 022,64 €/m²
Chambres : 11
Pièces : 13
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la frontière du Perche-Gouët, une propriété anglo-normande à rénover, ses dépendances et son parc sur près de 4 ha de terres. Dans une rue à la sortie du bourg, un muret de briques surmonté d'une grille en fer forgé est percé d'un portillon en bois encadré par deux piles en briques qui accède à la demeure. Un peu plus loin, un portail en fer forgé ouvre sur une cour pavée, entourée de la maison de gardien, des dépendances et garages, et de la maison du jardinier, orientée vers le parc et prolongée par une serre. Construite en 1925, la demeure est de style anglo-normand, avec un plan asymétrique, des façades à colombages rythmées par de nombreuses baies et une toiture de tuiles et jalonnée de lucarnes. Elle est élevée de trois niveaux et un grenier. Bien que les espaces intérieurs, très lumineux, demandent des travaux de rénovation, les volumes et la disposition des pièces sont prometteurs et soulignent l'esprit avant-gardiste de son commanditaire qui souhaitait rassembler, pour la période estivale, ses enfants et leur personnel, dans une propriété avec de nombreuses chambres et de larges espaces de réception. Un parc, à l'arrière de la demeure, s'étend sur environ 3 ha, entre jardin, plan d'eau ornemental, verger, potager et bois. Une dépendance au bardage de bois, cachée dans la futaie, et un appentis en limite de propriété complètent l'ensemble, ainsi que quelques parcelles non attenantes.

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.804690, 1.048380
Total : 762 425€
Prix d'acquisition : 519 500€
Travaux : 201 365€
Valeur du bien : 720 865€
Frais de notaire : 41 560€
Coût estimé : 41 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 508m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 4390€/mois
Loyer annuel estimé : 52683€/an
Fourchette totale : 3493€ - 5518€/mois
Fourchette annuelle : 41913€ - 66220€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :762 425€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 755,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :222,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 978,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :364 320,95€
Coût de l'assurance :66 712,19€
Taxe foncière : 5 268,28€/an
Soit par mois : 439,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 390,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 417,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 508 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 508 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 64 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 11 chambres
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux vétustes)
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :201 365 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:36 060€
    Isolation des combles: 508 m² × 70€/m² = 35560€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 105€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:104 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 64 fenêtres × 1625€ = 104000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:8 250€
    Pose de revêtement sol: 110 m² × 75€/m² = 8250€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 20000€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:3 750€
    Pose de revêtement sol: 50 m² × 75€/m² = 3750€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison = 10000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 152 165€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 683 €/an
Calcul : 4 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 762 425 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 668 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 201 365 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 234 516 €
Revenus locatifs : +52 683 €
Charges déductibles : -234 516 €
Résultat foncier Année 1 : -181 833 €(Déficit de 181 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 160 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 151 €/an
Revenus locatifs : +52 683 €
Charges déductibles : -33 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 160433.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 519 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 337 675 €(65% de 519 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 279 €/an
Calcul : 337 675 € × 3,636% = 12 279 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 683 €234 540 €25 239 €-181 858 €21 400 €160 458 €160 458 €
253 736 €32 501 €24 564 €21 236 €--139 222 €
354 811 €31 803 €23 866 €23 008 €--116 214 €
455 907 €31 082 €23 145 €24 826 €--91 388 €
557 026 €30 336 €22 399 €26 690 €--64 698 €
658 166 €29 565 €21 628 €28 601 €--36 097 €
759 329 €28 767 €20 830 €30 562 €--5 535 €
860 516 €27 943 €20 006 €32 573 €---
961 726 €27 090 €19 153 €34 636 €---
1062 961 €26 208 €18 272 €36 753 €---
1164 220 €25 297 €17 360 €38 923 €---
1265 504 €24 354 €16 417 €41 150 €---
1366 815 €23 379 €15 442 €43 435 €---
1468 151 €22 371 €14 435 €45 779 €---
1569 514 €21 329 €13 392 €48 185 €---
1670 904 €20 251 €12 315 €50 653 €---
1772 322 €19 137 €11 200 €53 185 €---
1873 769 €17 985 €10 048 €55 784 €---
1975 244 €16 794 €8 857 €58 450 €---
2076 749 €15 562 €7 625 €61 187 €---
2178 284 €14 288 €6 351 €63 996 €---
2279 850 €12 971 €5 034 €66 879 €---
2381 447 €11 609 €3 672 €69 838 €---
2483 075 €10 200 €2 264 €72 875 €---
2584 737 €8 744 €807 €75 993 €---
TOTAL1 687 446 €764 105 €364 321 €923 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 923 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 063 €-6 420 €+17 483 €
2+11 063 €0 €+11 063 €
3+11 063 €0 €+11 063 €
4+11 063 €0 €+11 063 €
5+11 063 €0 €+11 063 €
6+11 063 €0 €+11 063 €
7+11 063 €0 €+11 063 €
8+11 063 €+8 112 €+2 951 €
9+11 063 €+10 391 €+672 €
10+11 063 €+11 026 €+37 €
11+11 063 €+11 677 €-614 €
12+11 063 €+12 345 €-1 282 €
13+11 063 €+13 031 €-1 968 €
14+11 063 €+13 734 €-2 671 €
15+11 063 €+14 455 €-3 392 €
16+11 063 €+15 196 €-4 133 €
17+11 063 €+15 956 €-4 893 €
18+11 063 €+16 735 €-5 672 €
19+11 063 €+17 535 €-6 472 €
20+11 063 €+18 356 €-7 293 €
21+11 063 €+19 199 €-8 136 €
22+11 063 €+20 064 €-9 001 €
23+11 063 €+20 951 €-9 888 €
24+11 063 €+21 863 €-10 800 €
25+11 063 €+22 798 €-11 735 €
Total+276 575 €+277 002 €+-427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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