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Appartement 4 pièces 75m2

Bien expiré
VilleLongjumeau (91)
Surface75m²
Coût Total223 732€
Loyer Annuel13 687€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 265,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 13, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Venez découvrir ce bel appartement de 4 pièces principales de 75m2 Situé proche de la mairie et limitrophe à Chilly-Mazarin, vous bénéficierez de toutes les commodités. Le bien est composé d'une entrée, d'un séjour, d'une salle de bains, d'un WC et de 3 chambres. Peu de travaux.

  • https://www.actif-immo91.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Longjumeau
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91160
Coordonnées : 48.695600, 2.300584
Total : 223 732€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 40 240€
Valeur du bien : 210 140€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 15.21€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 18.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13687€/an
Fourchette totale : 960€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 11522€ - 16258€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 626,6 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 995 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-27 095€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-26 737€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 158,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 909,21€
Coût de l'assurance :16 779,90€
Taxe foncière : 1 368,66€/an
Soit par mois : 114,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 240 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Revêtement sol:2 380€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (fourniture + pose)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 687 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 732 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 679 €
Revenus locatifs : +13 687 €
Charges déductibles : -49 679 €
Résultat foncier Année 1 : -35 992 €(Déficit de 35 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 439 €/an
Revenus locatifs : +13 687 €
Charges déductibles : -9 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14592.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 687 €49 686 €7 406 €-36 000 €21 400 €14 600 €14 600 €
213 960 €9 248 €7 208 €4 712 €--9 887 €
314 239 €9 043 €7 004 €5 196 €--4 691 €
414 524 €8 832 €6 792 €5 693 €---
514 815 €8 613 €6 573 €6 202 €---
615 111 €8 387 €6 347 €6 725 €---
715 413 €8 153 €6 113 €7 261 €---
815 722 €7 911 €5 871 €7 811 €---
916 036 €7 660 €5 620 €8 376 €---
1016 357 €7 402 €5 362 €8 955 €---
1116 684 €7 134 €5 094 €9 550 €---
1217 018 €6 857 €4 818 €10 160 €---
1317 358 €6 571 €4 532 €10 786 €---
1417 705 €6 276 €4 236 €11 429 €---
1518 059 €5 970 €3 930 €12 089 €---
1618 420 €5 654 €3 614 €12 767 €---
1718 789 €5 327 €3 287 €13 462 €---
1819 164 €4 988 €2 949 €14 176 €---
1919 548 €4 639 €2 599 €14 909 €---
2019 939 €4 277 €2 238 €15 661 €---
2120 337 €3 904 €1 864 €16 434 €---
2220 744 €3 517 €1 477 €17 227 €---
2321 159 €3 117 €1 077 €18 042 €---
2421 582 €2 704 €664 €18 878 €---
2522 014 €2 277 €237 €19 737 €---
TOTAL438 384 €198 145 €106 909 €240 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 874 €-6 420 €+9 294 €
2+2 874 €0 €+2 874 €
3+2 874 €0 €+2 874 €
4+2 874 €+300 €+2 574 €
5+2 874 €+1 861 €+1 013 €
6+2 874 €+2 017 €+857 €
7+2 874 €+2 178 €+696 €
8+2 874 €+2 343 €+531 €
9+2 874 €+2 513 €+361 €
10+2 874 €+2 687 €+187 €
11+2 874 €+2 865 €+9 €
12+2 874 €+3 048 €-174 €
13+2 874 €+3 236 €-362 €
14+2 874 €+3 429 €-555 €
15+2 874 €+3 627 €-753 €
16+2 874 €+3 830 €-956 €
17+2 874 €+4 039 €-1 165 €
18+2 874 €+4 253 €-1 379 €
19+2 874 €+4 473 €-1 599 €
20+2 874 €+4 698 €-1 824 €
21+2 874 €+4 930 €-2 056 €
22+2 874 €+5 168 €-2 294 €
23+2 874 €+5 413 €-2 539 €
24+2 874 €+5 663 €-2 789 €
25+2 874 €+5 921 €-3 047 €
Total+71 850 €+72 072 €+-222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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