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Appartement 3 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleLézignan-Corbières (11)
Surface45m²
Coût Total126 475€
Loyer Annuel4 579€
Rentabilité3.62%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 45 m²

À vendre à Lézignan-Corbières, appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en plein coeur de la rue commerçante. Emplacement recherché, proche de toutes les commodités, commerces et services accessibles à pied. Cet appartement lumineux se compose de deux chambres, d'un espace de vie agréable, d'une cuisine et d'une salle d'eau. Sa configuration fonctionnelle offre un bon potentiel d'aménagement. Le logement est actuellement vide, ce qui permet une mise en location rapide ou un projet de rénovation selon vos objectifs. Idéal pour un investisseur à la recherche d'un bien bien situé avec un bon potentiel locatif. Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2025

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lézignan-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.210896, 2.783026
Total : 126 475€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 67 075€
Valeur du bien : 122 075€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 382€/mois
Loyer annuel estimé : 4579€/an
Fourchette totale : 309€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3711€ - 5649€/an
Rentabilité brute :3.62%
Fourchette de rentabilité :2.93% - 4.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 475€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 040,98€
Coût de l'assurance :11 066,56€
Taxe foncière : 457,88€/an
Soit par mois : 38,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 381,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 075 €(1 491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse) = 8000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse) = 6000€
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 1000€ = 2500€
  • Salon:1 575€
    Peinture salon 15 m²: 25€/m² × 15 = 375€, Main d'œuvre: 825€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lézignan-Corbières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 579 €/an
Calcul : 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 475 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 196 €
Revenus locatifs : +4 579 €
Charges déductibles : -72 196 €
Résultat foncier Année 1 : -67 617 €(Déficit de 67 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 121 €/an
Revenus locatifs : +4 579 €
Charges déductibles : -5 121 €
Résultat foncier Années 2+ : -542 €/an(Déficit de 542 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46217.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 579 €72 200 €4 224 €-67 621 €21 400 €46 221 €46 221 €
24 670 €5 012 €4 112 €-342 €342 €-46 221 €
34 764 €4 896 €3 996 €-132 €132 €-46 221 €
44 859 €4 776 €3 875 €83 €--46 138 €
54 956 €4 651 €3 751 €305 €--45 833 €
65 055 €4 523 €3 622 €533 €--45 300 €
75 156 €4 390 €3 489 €767 €--44 533 €
85 260 €4 252 €3 351 €1 008 €--43 525 €
95 365 €4 109 €3 209 €1 255 €--42 270 €
105 472 €3 962 €3 061 €1 510 €--40 760 €
115 582 €3 810 €2 909 €1 772 €--38 988 €
125 693 €3 652 €2 751 €2 041 €---
135 807 €3 489 €2 588 €2 318 €---
145 923 €3 320 €2 420 €2 603 €---
156 042 €3 146 €2 245 €2 896 €---
166 162 €2 966 €2 065 €3 197 €---
176 286 €2 779 €1 878 €3 507 €---
186 411 €2 586 €1 685 €3 826 €---
196 540 €2 386 €1 486 €4 153 €---
206 670 €2 180 €1 279 €4 491 €---
216 804 €1 966 €1 066 €4 838 €---
226 940 €1 745 €845 €5 195 €---
237 079 €1 517 €616 €5 562 €---
247 220 €1 281 €380 €5 940 €---
257 365 €1 036 €136 €6 329 €---
TOTAL146 661 €150 630 €61 041 €-3 969 €21 874 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 562 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -3 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+962 €-6 420 €+7 382 €
2+962 €-103 €+1 065 €
3+962 €-40 €+1 002 €
4+962 €0 €+962 €
5+962 €0 €+962 €
6+962 €0 €+962 €
7+962 €0 €+962 €
8+962 €0 €+962 €
9+962 €0 €+962 €
10+962 €0 €+962 €
11+962 €0 €+962 €
12+962 €+612 €+350 €
13+962 €+695 €+267 €
14+962 €+781 €+181 €
15+962 €+869 €+93 €
16+962 €+959 €+3 €
17+962 €+1 052 €-90 €
18+962 €+1 148 €-186 €
19+962 €+1 246 €-284 €
20+962 €+1 347 €-385 €
21+962 €+1 451 €-489 €
22+962 €+1 558 €-596 €
23+962 €+1 669 €-707 €
24+962 €+1 782 €-820 €
25+962 €+1 899 €-937 €
Total+24 050 €+10 506 €+13 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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