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Achat appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface79m²
Coût Total212 700€
Loyer Annuel17 637€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 151,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 m² Balcon, Vue, Ascenseur, Surface de 79 m², Bâtiment de 8 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour, Calme

NICE L'ARIANE - Dans un immeuble de bon standing des années 70, 4 pièces climatisé traversant en bon état, composé d'un double séjour donnant sur un balcon avec vue dégagée sur le paillon, une cuisine indépendante aménagée sur une loggia, 2 chambres au calme, une salle de bains et wc séparé, de nombreux rangements. Venez visiter ce bien idéal pour une famille ou de la collocation.

Honoraires inclus de 6.25% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 160 000 euros. Dans une copropriété de 150 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller OPTIMMO ARSON : Frederic PEREZ Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.735107, 7.299096
Total : 212 700€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 199 100€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17637€/an
Fourchette totale : 1045€ - 2068€/mois
Fourchette annuelle : 12537€ - 24812€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 097,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 593,67€
Coût de l'assurance :18 079,50€
Taxe foncière : 1 763,69€/an
Soit par mois : 146,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:1 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 637 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 431 €
Revenus locatifs : +17 637 €
Charges déductibles : -38 431 €
Résultat foncier Année 1 : -20 794 €(Déficit de 20 794 €)
Imputable sur revenu global : 20 794 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 331 €/an
Revenus locatifs : +17 637 €
Charges déductibles : -9 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 306 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 637 €38 438 €6 851 €-20 801 €20 801 €--
217 990 €9 152 €6 665 €8 837 €---
318 349 €8 961 €6 474 €9 389 €---
418 716 €8 763 €6 276 €9 953 €---
519 091 €8 559 €6 072 €10 532 €---
619 473 €8 348 €5 861 €11 125 €---
719 862 €8 129 €5 643 €11 733 €---
820 259 €7 904 €5 417 €12 355 €---
920 664 €7 671 €5 184 €12 993 €---
1021 078 €7 431 €4 944 €13 647 €---
1121 499 €7 182 €4 696 €14 317 €---
1221 929 €6 926 €4 439 €15 004 €---
1322 368 €6 661 €4 174 €15 707 €---
1422 815 €6 387 €3 900 €16 429 €---
1523 272 €6 104 €3 617 €17 168 €---
1623 737 €5 811 €3 324 €17 926 €---
1724 212 €5 509 €3 022 €18 702 €---
1824 696 €5 197 €2 710 €19 499 €---
1925 190 €4 875 €2 388 €20 315 €---
2025 694 €4 542 €2 055 €21 152 €---
2126 208 €4 198 €1 711 €22 010 €---
2226 732 €3 842 €1 356 €22 889 €---
2327 266 €3 475 €988 €23 791 €---
2427 812 €3 096 €609 €24 716 €---
2528 368 €2 704 €217 €25 664 €---
TOTAL564 916 €189 866 €98 594 €375 051 €20 801 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 240 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 637 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 704 €-6 240 €+9 944 €
2+3 704 €+2 651 €+1 053 €
3+3 704 €+2 817 €+887 €
4+3 704 €+2 986 €+718 €
5+3 704 €+3 160 €+544 €
6+3 704 €+3 338 €+366 €
7+3 704 €+3 520 €+184 €
8+3 704 €+3 707 €-3 €
9+3 704 €+3 898 €-194 €
10+3 704 €+4 094 €-390 €
11+3 704 €+4 295 €-591 €
12+3 704 €+4 501 €-797 €
13+3 704 €+4 712 €-1 008 €
14+3 704 €+4 929 €-1 225 €
15+3 704 €+5 150 €-1 446 €
16+3 704 €+5 378 €-1 674 €
17+3 704 €+5 611 €-1 907 €
18+3 704 €+5 850 €-2 146 €
19+3 704 €+6 094 €-2 390 €
20+3 704 €+6 346 €-2 642 €
21+3 704 €+6 603 €-2 899 €
22+3 704 €+6 867 €-3 163 €
23+3 704 €+7 137 €-3 433 €
24+3 704 €+7 415 €-3 711 €
25+3 704 €+7 699 €-3 995 €
Total+92 600 €+112 515 €+-19 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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