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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Flour (15)
Surface71.97m²
Coût Total104 812€
Loyer Annuel6 286€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 71.97 m²
Prix au m² : 1 200,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Chauffage au gaz

L'agence Laforêt SAINT-FLOUR vous propose en exclusivité cet appartement à la vente de type 3 d'une superficie de 72 m², situé en plein coeur des commerces du centre ville haut de SAINT-FLOUR, dans le quartier dynamique de la cathédrale SAINT-PIERRE.

Situé au 1er étage d'un immeuble de caractère desservi par une tour en pierre, il comprend :

  • une pièce de vie avec de nombreux rangements et un coin cuisine aménagée et équipée, un couloir desservant deux chambres, une salle de bain et un WC.

Une cour commune au centre de l'immeuble, mène au local des caves. Chaque appartement en dispose d'une. Le système de chauffage est relié au gaz de ville.

Ce logement est actuellement occupé par un locataire, pour un loyer mensuel de 478,86€ HC. Aucun travaux nécessaire.

Pour plus de renseignements n'hésitez pas à consulter notre site Laforêt SAINT-FLOUR www.laforet.com/saint-flour ou contactez notre agence.

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.033578, 3.089939
Total : 104 812€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.97m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6286€/an
Fourchette totale : 405€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4863€ - 8127€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 224,65 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 138 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-1 738€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-16 674€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 750,18€
Coût de l'assurance :8 909,02€
Taxe foncière : 628,63€/an
Soit par mois : 52,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au gaz de ville pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine légèrement obsolètes, y compris la peinture et le remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture, mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 286 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 812 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 868 €
Revenus locatifs : +6 286 €
Charges déductibles : -15 868 €
Résultat foncier Année 1 : -9 582 €(Déficit de 9 582 €)
Imputable sur revenu global : 9 582 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 368 €/an
Revenus locatifs : +6 286 €
Charges déductibles : -4 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 918 €/an
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 286 €15 871 €3 386 €-9 585 €9 585 €--
26 412 €4 280 €3 295 €2 132 €---
36 540 €4 185 €3 200 €2 355 €---
46 671 €4 088 €3 103 €2 583 €---
56 805 €3 987 €3 002 €2 818 €---
66 941 €3 882 €2 897 €3 058 €---
77 079 €3 775 €2 790 €3 305 €---
87 221 €3 663 €2 678 €3 558 €---
97 365 €3 548 €2 563 €3 817 €---
107 513 €3 430 €2 445 €4 083 €---
117 663 €3 307 €2 322 €4 356 €---
127 816 €3 180 €2 195 €4 636 €---
137 973 €3 049 €2 064 €4 924 €---
148 132 €2 914 €1 929 €5 218 €---
158 295 €2 774 €1 789 €5 521 €---
168 461 €2 629 €1 644 €5 831 €---
178 630 €2 480 €1 495 €6 150 €---
188 802 €2 326 €1 341 €6 477 €---
198 978 €2 166 €1 181 €6 812 €---
209 158 €2 002 €1 017 €7 156 €---
219 341 €1 831 €846 €7 510 €---
229 528 €1 656 €671 €7 872 €---
239 719 €1 474 €489 €8 245 €---
249 913 €1 286 €301 €8 627 €---
2510 111 €1 092 €107 €9 019 €---
TOTAL201 353 €84 875 €48 750 €116 478 €9 585 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 875 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 320 €-2 875 €+4 195 €
2+1 320 €+640 €+680 €
3+1 320 €+707 €+613 €
4+1 320 €+775 €+545 €
5+1 320 €+845 €+475 €
6+1 320 €+917 €+403 €
7+1 320 €+991 €+329 €
8+1 320 €+1 067 €+253 €
9+1 320 €+1 145 €+175 €
10+1 320 €+1 225 €+95 €
11+1 320 €+1 307 €+13 €
12+1 320 €+1 391 €-71 €
13+1 320 €+1 477 €-157 €
14+1 320 €+1 566 €-246 €
15+1 320 €+1 656 €-336 €
16+1 320 €+1 749 €-429 €
17+1 320 €+1 845 €-525 €
18+1 320 €+1 943 €-623 €
19+1 320 €+2 044 €-724 €
20+1 320 €+2 147 €-827 €
21+1 320 €+2 253 €-933 €
22+1 320 €+2 362 €-1 042 €
23+1 320 €+2 473 €-1 153 €
24+1 320 €+2 588 €-1 268 €
25+1 320 €+2 706 €-1 386 €
Total+33 000 €+34 943 €+-1 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 158 jours
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