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Saint-Paul-Trois-Châteaux Centre-Ville

VilleSaint-Paul-Trois-Châteaux (26)
Surface80m²
Coût Total121 580€
Loyer Annuel8 962€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 762,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 2 pièces, 1 chambre, Terrasse, Mandat exclusif, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Maison de village à rénover avec terrasse Centre-ville de Saint-Paul-Trois-Châteaux Au cœur du centre-ville de Saint-Paul-Trois-Châteaux, découvrez cette maison de village à rénover , d'une surface de 80 m2 environ , offrant de beaux volumes et un important potentiel d’aménagement. Répartie sur plusieurs niveaux, elle propose un séjour/cuisine de 28 m2, une mezzanine de 20 m2, plusieurs pièces pouvant être aménagées selon vos besoins ainsi qu'une salle d'eau/WC à créer. Vous bénéficierez également d'une terrasse de 23 m2, d'un garage de 16 m2 et d'une cave voûtée de 17 m2. Des travaux de rénovation et d'aménagement sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cette maison et de créer un intérieur à votre image. Emplacement privilégié en plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces et commodités. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation à la recherche d'un projet au cœur de Saint-Paul-Trois-Châteaux. À découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Paul-Trois-Châteaux
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26130
Coordonnées : 44.349007, 4.767614
Total : 121 580€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 116 700€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8962€/an
Fourchette totale : 564€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 6772€ - 11860€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 456,91 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 553 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-135 553€ (-69.0%)
Marge achat-revente :74 973€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :48,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 643,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 935,37€
Coût de l'assurance :14 589,60€
Taxe foncière : 896,15€/an
Soit par mois : 74,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine anciens et usés, mise à jour du carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau/WC avec nouveaux équipements sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (estimé 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des éclairages et prises
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Trois-Châteaux (coefficient 1 appliqué car zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 962 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 580 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 128 €
Revenus locatifs : +8 962 €
Charges déductibles : -61 128 €
Résultat foncier Année 1 : -52 167 €(Déficit de 52 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 428 €/an
Revenus locatifs : +8 962 €
Charges déductibles : -5 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30766.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 962 €61 132 €3 952 €-52 170 €21 400 €30 770 €30 770 €
29 141 €5 325 €3 846 €3 815 €--26 955 €
39 324 €5 215 €3 736 €4 108 €--22 847 €
49 510 €5 102 €3 622 €4 408 €--18 439 €
59 700 €4 984 €3 504 €4 716 €--13 722 €
69 894 €4 863 €3 383 €5 032 €--8 691 €
710 092 €4 737 €3 257 €5 355 €--3 336 €
810 294 €4 607 €3 128 €5 687 €---
910 500 €4 473 €2 994 €6 026 €---
1010 710 €4 335 €2 855 €6 375 €---
1110 924 €4 192 €2 712 €6 732 €---
1211 143 €4 044 €2 564 €7 099 €---
1311 365 €3 891 €2 411 €7 474 €---
1411 593 €3 733 €2 253 €7 860 €---
1511 825 €3 570 €2 090 €8 255 €---
1612 061 €3 401 €1 921 €8 660 €---
1712 302 €3 227 €1 747 €9 075 €---
1812 548 €3 047 €1 567 €9 502 €---
1912 799 €2 860 €1 381 €9 939 €---
2013 055 €2 668 €1 188 €10 387 €---
2113 316 €2 469 €990 €10 847 €---
2213 583 €2 264 €784 €11 319 €---
2313 854 €2 052 €572 €11 803 €---
2414 131 €1 832 €352 €12 299 €---
2514 414 €1 605 €126 €12 809 €---
TOTAL287 040 €149 629 €56 935 €137 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 882 €-6 420 €+8 302 €
2+1 882 €0 €+1 882 €
3+1 882 €0 €+1 882 €
4+1 882 €0 €+1 882 €
5+1 882 €0 €+1 882 €
6+1 882 €0 €+1 882 €
7+1 882 €0 €+1 882 €
8+1 882 €+705 €+1 177 €
9+1 882 €+1 808 €+74 €
10+1 882 €+1 912 €-30 €
11+1 882 €+2 020 €-138 €
12+1 882 €+2 130 €-248 €
13+1 882 €+2 242 €-360 €
14+1 882 €+2 358 €-476 €
15+1 882 €+2 476 €-594 €
16+1 882 €+2 598 €-716 €
17+1 882 €+2 723 €-841 €
18+1 882 €+2 850 €-968 €
19+1 882 €+2 982 €-1 100 €
20+1 882 €+3 116 €-1 234 €
21+1 882 €+3 254 €-1 372 €
22+1 882 €+3 396 €-1 514 €
23+1 882 €+3 541 €-1 659 €
24+1 882 €+3 690 €-1 808 €
25+1 882 €+3 843 €-1 961 €
Total+47 050 €+41 223 €+5 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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