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Apparemment 3 pièces 64m2

VilleGuéret (23)
Surface64m²
Coût Total117 320€
Loyer Annuel6 172€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre apparemment entièrement rénové courant 2021/2O22. Une entrée desservant un couloir traversant l'appartement avec d'un coté deux chambres ( 10,8m2 et 13,5m2), salle de bain avec WC séparés. De l'autre coté cuisine ouverte sur le salon. Apparemment comprenant en plus un garage (18m2) avec accès directe à l'immeuble, une cave (5m2) et un grenier. Situé au dernier étage de la résidence sans ascenseur ( charge de copro moins élevé). Principaux travaux réalisés :

  • Electricité entièrement refaite.
  • Installation d'une chaudière à condensation de marque Viessman.
  • Installation d'une cuisine sur mesure entièrement équipée.
  • Rénovation salle de bain et WC.
  • Rénovation du parquet.
  • Installation d'une porte d'entrée en acier isolante.
  • Installation des volets roulant solaire.
  • Installation de la fibre. Chauffage au gaz avec radiateur en fonte, réglé via le thermostat central. Concernant la copropriété : 14 Lots Charges annuelles environ 1100€/an Pas de travaux en cours

Résidence calme, propre avec ménage 2 fois semaine, proche centre ville.

Disponible pour renseignement et photo complémentaire.

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169360, 1.875650
Total : 117 320€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 39 560€
Valeur du bien : 111 560€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6172€/an
Fourchette totale : 419€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 5024€ - 7582€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,83 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 061 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+4 939€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-50 259€ (-75.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 126,87€
Coût de l'assurance :10 265,50€
Taxe foncière : 617,23€/an
Soit par mois : 51,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 514,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage au gaz avec radiateurs en fonte, installation d'un thermostat programmable si non présent
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité des fenêtres et remplacement si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude sanitaire, remplacement par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique présent
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 560 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€/fenêtre = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 172 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 617 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 509 €
Revenus locatifs : +6 172 €
Charges déductibles : -45 509 €
Résultat foncier Année 1 : -39 337 €(Déficit de 39 337 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 949 €/an
Revenus locatifs : +6 172 €
Charges déductibles : -5 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17937.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 172 €45 513 €3 825 €-39 341 €21 400 €17 941 €17 941 €
26 296 €5 850 €3 722 €445 €--17 495 €
36 422 €5 744 €3 616 €678 €--16 818 €
46 550 €5 634 €3 506 €916 €--15 901 €
56 681 €5 520 €3 392 €1 161 €--14 741 €
66 815 €5 403 €3 275 €1 412 €--13 329 €
76 951 €5 281 €3 154 €1 670 €--11 659 €
87 090 €5 156 €3 028 €1 934 €--9 725 €
97 232 €5 026 €2 899 €2 205 €--7 520 €
107 376 €4 892 €2 765 €2 484 €--5 036 €
117 524 €4 754 €2 626 €2 770 €--2 266 €
127 674 €4 611 €2 483 €3 064 €---
137 828 €4 463 €2 335 €3 365 €---
147 985 €4 310 €2 182 €3 675 €---
158 144 €4 152 €2 024 €3 992 €---
168 307 €3 989 €1 861 €4 318 €---
178 473 €3 820 €1 692 €4 653 €---
188 643 €3 646 €1 518 €4 997 €---
198 816 €3 465 €1 337 €5 350 €---
208 992 €3 279 €1 151 €5 713 €---
219 172 €3 086 €959 €6 085 €---
229 355 €2 887 €760 €6 468 €---
239 542 €2 682 €554 €6 860 €---
249 733 €2 469 €341 €7 264 €---
259 928 €2 250 €122 €7 678 €---
TOTAL197 701 €147 883 €55 127 €49 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 296 €-6 420 €+7 716 €
2+1 296 €0 €+1 296 €
3+1 296 €0 €+1 296 €
4+1 296 €0 €+1 296 €
5+1 296 €0 €+1 296 €
6+1 296 €0 €+1 296 €
7+1 296 €0 €+1 296 €
8+1 296 €0 €+1 296 €
9+1 296 €0 €+1 296 €
10+1 296 €0 €+1 296 €
11+1 296 €0 €+1 296 €
12+1 296 €+919 €+377 €
13+1 296 €+1 010 €+286 €
14+1 296 €+1 102 €+194 €
15+1 296 €+1 198 €+98 €
16+1 296 €+1 296 €0 €
17+1 296 €+1 396 €-100 €
18+1 296 €+1 499 €-203 €
19+1 296 €+1 605 €-309 €
20+1 296 €+1 714 €-418 €
21+1 296 €+1 826 €-530 €
22+1 296 €+1 940 €-644 €
23+1 296 €+2 058 €-762 €
24+1 296 €+2 179 €-883 €
25+1 296 €+2 303 €-1 007 €
Total+32 400 €+15 625 €+16 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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