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Achat appartement

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface75m²
Coût Total987 792€
Loyer Annuel11 648€
Rentabilité1.18%
Cashflow/mois-4 526€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 598,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 75 m², Bâtiment de 7 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1968, Au 5ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Salle de séjour : 19 m², 1 Box, Travaux, Interphone, Calme, Etat : à rénover

Exclusivité Nestenn Vénissieux - Secteur Plateau des Minguettes

Dans une résidence sécurisée fermée et arborée: Venez découvrir ce T4 de 75m² avec son grand balcon fermé. Il se compose d'un lumineux séjour double, une cuisine indépendante, 3 chambres spacieuses, une salle d'eau avec douche, WC, nombreux rangements, un cellier sur le pallier bon état général.

Facilité de stationnement avec le parking collectif de la copropriété. Possibilité d'obtenir un grand garage en sus du prix A proximité de toutes commodités ( bus, tramway, commerces et écoles ..).

NESTENN#VENISSIEUX#APPARTEMENT#T4#COLOCATION POSSIBLE#PARKING#COLLECTIF#COMMERCES#ECOLES#BUS#TRAMWAY#GARE Copropriété de 130 lots - dont 56 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2950.00 euros.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.699417, 4.868644
Total : 987 792€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 858 300€
Valeur du bien : 978 200€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11648€/an
Fourchette totale : 802€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 9618€ - 14105€/an
Rentabilité brute :1.18%
Fourchette de rentabilité :0.97% - 1.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :987 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 866,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :288,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 154,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :472 011,44€
Coût de l'assurance :86 431,80€
Taxe foncière : 1 164,79€/an
Soit par mois : 97,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,83€/mois
Soit par an : 2 949,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 970,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 497,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4 526,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :858 300 €(11 444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:827 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 75 m² × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€ = 12000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 836 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 987 792 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 457 €/an
Calcul : 288 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 950 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 858 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 898 539 €
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -898 539 €
Résultat foncier Année 1 : -886 891 €(Déficit de 886 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 865 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 239 €/an
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -40 239 €
Résultat foncier Années 2+ : -28 591 €/an(Déficit de 28 591 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 844472.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 648 €898 571 €32 699 €-886 923 €21 400 €865 523 €865 523 €
211 881 €39 397 €31 825 €-27 516 €7 572 €19 944 €885 467 €
312 118 €38 493 €30 921 €-26 375 €7 572 €18 803 €904 270 €
412 361 €37 559 €29 987 €-25 198 €7 572 €17 626 €921 895 €
512 608 €36 592 €29 020 €-23 984 €7 572 €16 412 €938 308 €
612 860 €35 593 €28 021 €-22 733 €7 572 €15 161 €953 468 €
713 117 €34 560 €26 988 €-21 442 €7 572 €13 870 €967 339 €
813 380 €33 491 €25 919 €-20 112 €7 572 €12 540 €979 878 €
913 647 €32 387 €24 815 €-18 739 €7 572 €11 167 €991 046 €
1013 920 €31 244 €23 672 €-17 324 €7 572 €9 752 €1 000 798 €
1114 199 €30 063 €22 491 €-15 865 €7 572 €8 293 €1 009 091 €
1214 483 €28 842 €21 270 €-14 359 €7 572 €6 787 €150 355 €
1314 772 €27 579 €20 007 €-12 807 €7 572 €5 235 €135 646 €
1415 068 €26 273 €18 701 €-11 206 €7 572 €3 634 €120 477 €
1515 369 €24 923 €17 351 €-9 554 €7 572 €1 982 €104 833 €
1615 676 €23 527 €15 955 €-7 850 €7 572 €278 €88 699 €
1715 990 €22 083 €14 511 €-6 093 €6 093 €-73 538 €
1816 310 €20 590 €13 018 €-4 281 €4 281 €-59 668 €
1916 636 €19 047 €11 475 €-2 411 €2 411 €-47 128 €
2016 969 €17 451 €9 879 €-482 €482 €-35 961 €
2117 308 €15 800 €8 228 €1 508 €--24 701 €
2217 654 €14 094 €6 522 €3 560 €--14 356 €
2318 007 €12 329 €4 757 €5 678 €--5 451 €
2418 367 €10 505 €2 933 €7 863 €---
2518 735 €8 618 €1 046 €10 117 €---
TOTAL373 084 €1 519 612 €472 011 €-1 146 528 €148 247 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 44 474 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 146 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €-2 272 €+4 718 €
3+2 446 €-2 272 €+4 718 €
4+2 446 €-2 272 €+4 718 €
5+2 446 €-2 272 €+4 718 €
6+2 446 €-2 272 €+4 718 €
7+2 446 €-2 272 €+4 718 €
8+2 446 €-2 272 €+4 718 €
9+2 446 €-2 272 €+4 718 €
10+2 446 €-2 272 €+4 718 €
11+2 446 €-2 272 €+4 718 €
12+2 446 €-2 272 €+4 718 €
13+2 446 €-2 272 €+4 718 €
14+2 446 €-2 272 €+4 718 €
15+2 446 €-2 272 €+4 718 €
16+2 446 €-2 272 €+4 718 €
17+2 446 €-1 828 €+4 274 €
18+2 446 €-1 284 €+3 730 €
19+2 446 €-723 €+3 169 €
20+2 446 €-145 €+2 591 €
21+2 446 €0 €+2 446 €
22+2 446 €0 €+2 446 €
23+2 446 €0 €+2 446 €
24+2 446 €+724 €+1 722 €
25+2 446 €+3 035 €-589 €
Total+61 150 €-40 715 €+101 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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