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Maison 6 pièces 154 m²

VilleGué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle (85)
Surface154
Coût Total166 000
Loyer Annuel16 096
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+328
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 564,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 154 m² - Maison 6 pièces 154 m²

A La Châtagneraie, Maison avec travaux offrant une entrée, un salon avec une cheminée, une salle à manger, une cuisine. A l'étage, 4 chambres et une salle de bains-WC. Grenier aménageable et un garage, une dépendance-buanderie et une cour sans vis à vis. Le tout édifié sur 95 m². Prix de vente 87000 € Honoraires à la charge du vendeur. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Fanny CHAUTARD [Coordonnées masquées]

Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 87000 € Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Fanny CHAUTARD agissant sous le statut d’agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BEAUVAIS sous le numéro RSAC N° 810 273 821 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000€ - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000€ pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39548) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 87000 € Honoraires à la charge du vendeur Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Prix de vente 87 000 € Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 570 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Fanny CHAUTARD [Coordonnées masquées] Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 87 000 € Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Fanny CHAUTARD agissant sous le statut d’agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BEAUVAIS sous le numéro RSAC N° 810 273 821 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000€ - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000€ pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39548) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 87 000 € Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 570 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E

Surface : 154 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2023

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 570 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Gué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Coordonnées : 46.324512, -0.948550
Total : 166 000
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 72 040
Valeur du bien : 159 040
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16096€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1714€/mois
Fourchette annuelle : 12598€ - 20565€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 416,09 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 077
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-131 077 (-60.1%)
Marge achat-revente :52 077€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 310,54
Coût de l'assurance :14 525,00
Taxe foncière : 1 609,58€/an
Soit par mois : 134,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 341,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations datées
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 040(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 240
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 60€/m² = 9240€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 000
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 096 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 968
Revenus locatifs : +16 096
Charges déductibles : -79 968
Résultat foncier Année 1 : -63 872(Déficit de 63 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 472
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 928 €/an
Revenus locatifs : +16 096
Charges déductibles : -7 928
Résultat foncier Années 2+ : 8 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42471.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 09679 9735 743-63 87721 400 €42 477 €42 477 €
216 4187 7835 5928 635--33 842 €
316 7467 6275 4369 119--24 723 €
417 0817 4665 2759 615--15 108 €
517 4237 2995 10810 124--4 984 €
617 7717 1254 93510 646---
718 1276 9464 75611 180---
818 4896 7614 57011 728---
918 8596 5694 37812 290---
1019 2366 3704 17912 866---
1119 6216 1643 97313 457---
1220 0135 9503 76014 063---
1320 4135 7293 53914 684---
1420 8225 5003 31015 321---
1521 2385 2633 07315 975---
1621 6635 0182 82816 645---
1722 0964 7642 57317 332---
1822 5384 5012 31018 037---
1922 9894 2282 03818 761---
2023 4493 9461 75519 502---
2123 9183 6541 46320 264---
2224 3963 3511 16121 045---
2324 8843 03884721 846---
2425 3812 71352322 668---
2525 8892 37718723 512---
TOTAL515 554210 11583 311305 43921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 439
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 380-6 420+9 800
2+3 3800+3 380
3+3 3800+3 380
4+3 3800+3 380
5+3 3800+3 380
6+3 380+1 699+1 681
7+3 380+3 354+26
8+3 380+3 518-138
9+3 380+3 687-307
10+3 380+3 860-480
11+3 380+4 037-657
12+3 380+4 219-839
13+3 380+4 405-1 025
14+3 380+4 596-1 216
15+3 380+4 792-1 412
16+3 380+4 993-1 613
17+3 380+5 200-1 820
18+3 380+5 411-2 031
19+3 380+5 628-2 248
20+3 380+5 851-2 471
21+3 380+6 079-2 699
22+3 380+6 313-2 933
23+3 380+6 554-3 174
24+3 380+6 800-3 420
25+3 380+7 054-3 674
Total+84 500+91 632+-7 132
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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