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Appartement T2 duplex 70m2 libre

VilleGuingamp (22)
Surface70m²
Coût Total137 700€
Loyer Annuel7 389€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement T2 duplex 70m2 libre d’occupation

En cours de rafraîchissement

Se compose d’une entrée, un wc séparé, un grand séjour avec cuisine A l’étage une salle de bain avec évier, cabine de douche, wc. Une chambre séparé

Chauffage électricité ( compteur indépendant ) Eau avec compteur indépendant Copro de 4 appartements et 1 local Pas de frais

Idéal investissement ou résidence principale

Idéalement placé dans le centre ville de Guingamp

Prix de 100 000€

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.561660, -3.151930
Total : 137 700€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7389€/an
Fourchette totale : 492€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5904€ - 9248€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 000 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-40 000€ (-28.6%)
Marge achat-revente :2 300€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :51,64€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 722,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 610,33€
Coût de l'assurance :15 491,25€
Taxe foncière : 738,92€/an
Soit par mois : 61,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire (lavabo, douche) et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement de sol, et réfection électrique si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux importants
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre : revêtement de sol, peinture, réfection électrique et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: hall d'entrée complet (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée correct mais moquette usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant peinture, revêtement de sol, réfection électrique, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement de sol, peinture, réfection électrique, menuiseries, main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:1 200€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant remplacement moquette, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guingamp). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 700 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 476 €
Revenus locatifs : +7 389 €
Charges déductibles : -35 476 €
Résultat foncier Année 1 : -28 086 €(Déficit de 28 086 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 776 €/an
Revenus locatifs : +7 389 €
Charges déductibles : -5 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17386.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 389 €35 480 €4 421 €-28 091 €10 700 €17 391 €17 391 €
27 537 €5 660 €4 302 €1 877 €--15 514 €
37 688 €5 537 €4 178 €2 151 €--13 363 €
47 841 €5 409 €4 050 €2 433 €--10 930 €
57 998 €5 277 €3 918 €2 722 €--8 209 €
68 158 €5 140 €3 782 €3 018 €--5 191 €
78 321 €4 999 €3 641 €3 322 €--1 869 €
88 488 €4 854 €3 495 €3 634 €---
98 658 €4 704 €3 345 €3 954 €---
108 831 €4 548 €3 190 €4 282 €---
119 007 €4 388 €3 029 €4 620 €---
129 188 €4 222 €2 864 €4 965 €---
139 371 €4 051 €2 692 €5 320 €---
149 559 €3 874 €2 516 €5 685 €---
159 750 €3 692 €2 333 €6 058 €---
169 945 €3 503 €2 144 €6 442 €---
1710 144 €3 308 €1 949 €6 836 €---
1810 347 €3 107 €1 748 €7 240 €---
1910 554 €2 899 €1 540 €7 655 €---
2010 765 €2 684 €1 325 €8 081 €---
2110 980 €2 462 €1 103 €8 518 €---
2211 200 €2 233 €874 €8 967 €---
2311 424 €1 996 €637 €9 428 €---
2411 652 €1 751 €393 €9 901 €---
2511 885 €1 499 €140 €10 387 €---
TOTAL236 678 €127 275 €63 610 €109 404 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552 €-3 210 €+4 762 €
2+1 552 €0 €+1 552 €
3+1 552 €0 €+1 552 €
4+1 552 €0 €+1 552 €
5+1 552 €0 €+1 552 €
6+1 552 €0 €+1 552 €
7+1 552 €0 €+1 552 €
8+1 552 €+530 €+1 022 €
9+1 552 €+1 186 €+366 €
10+1 552 €+1 285 €+267 €
11+1 552 €+1 386 €+166 €
12+1 552 €+1 490 €+62 €
13+1 552 €+1 596 €-44 €
14+1 552 €+1 705 €-153 €
15+1 552 €+1 818 €-266 €
16+1 552 €+1 933 €-381 €
17+1 552 €+2 051 €-499 €
18+1 552 €+2 172 €-620 €
19+1 552 €+2 296 €-744 €
20+1 552 €+2 424 €-872 €
21+1 552 €+2 555 €-1 003 €
22+1 552 €+2 690 €-1 138 €
23+1 552 €+2 828 €-1 276 €
24+1 552 €+2 970 €-1 418 €
25+1 552 €+3 116 €-1 564 €
Total+38 800 €+32 821 €+5 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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