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Achat : Maison Saignon (84400)

VilleSaignon (84)
Surface140m²
Coût Total276 300€
Loyer Annuel19 441€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 410,71 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 7 pièces, 1 salle de bain, Orientation sud, Structure/extérieur à restaurer

Saignon, au coeur de l'un des plus beaux villages du Luberon Laissez vous séduire par l'authenticité et le charme intemporel de cette maison de village en pierre, idéalement située au coeur du magnifique village perché de Saignon. Orientée plein sud, cette demeure de caractère bénéficie d'une vue imprenable sur la vallée d'Apt et le massif du Luberon, offrant un cadre de vie exceptionnel. La maison se développe sur trois niveaux : Au rez-de-chaussée, trois belles pièces aux multiples possibilités d'aménagement (atelier, salon, chambres ou espace indépendant) et WC. Au premier étage, vous découvrirez deux grandes pièces lumineuses, une cuisine, une salle d'eau avec WC ainsi qu'une pièce d'entrée. Au deuxième étage, 94 m² en plus répartis en trois belles pièces supplémentaires à restaurer et un grenier. Cette bâtisse a conservé tout le cachet de l'ancien : murs en pierre, matériaux d'origine, volumes généreux et authenticité. Son emplacement privilégié, dans un quartier calme, associé à son exposition plein sud et à ses vues panoramiques, en fait un bien rare. Cette propriété conviendra aussi bien à une résidence principale, une maison de famille, qu'à un projet de résidence secondaire ou d'accueil touristique. Un bien de caractère à découvrir sans tarder, au coeur d'un des villages les plus recherchés du Luberon. La Toiture est refaite à neuf sans isolation. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Saignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.860370, 5.437910
Total : 276 300€
Prix d'acquisition : 197 500€
Travaux : 63 000€
Valeur du bien : 260 500€
Frais de notaire : 15 800€
Coût estimé : 15 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 15.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1620€/mois
Loyer annuel estimé : 19441€/an
Fourchette totale : 1212€ - 2166€/mois
Fourchette annuelle : 14539€ - 25997€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 133,77 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :438 728 €
Prix d'achat :197 500 €
Décote à l'achat :-241 228€ (-55.0%)
Marge achat-revente :162 428€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :80,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 434,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 829,14€
Coût de l'assurance :24 176,25€
Taxe foncière : 1 944,14€/an
Soit par mois : 162,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 620,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour importante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite une mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 400€
    Isolation combles perdus: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saignon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 441 €/an
Calcul : 1 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 911 €
Revenus locatifs : +19 441 €
Charges déductibles : -74 911 €
Résultat foncier Année 1 : -55 470 €(Déficit de 55 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 911 €/an
Revenus locatifs : +19 441 €
Charges déductibles : -11 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34070.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 375 €(65% de 197 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 668 €/an
Calcul : 128 375 € × 3,636% = 4 668 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 441 €74 920 €9 009 €-55 479 €21 400 €34 079 €34 079 €
219 830 €11 678 €8 767 €8 152 €--25 927 €
320 227 €11 427 €8 516 €8 800 €--17 127 €
420 631 €11 168 €8 257 €9 463 €--7 664 €
521 044 €10 901 €7 990 €10 143 €---
621 465 €10 624 €7 713 €10 841 €---
721 894 €10 338 €7 427 €11 556 €---
822 332 €10 043 €7 132 €12 289 €---
922 779 €9 737 €6 826 €13 041 €---
1023 234 €9 422 €6 511 €13 812 €---
1123 699 €9 096 €6 185 €14 603 €---
1224 173 €8 759 €5 848 €15 414 €---
1324 656 €8 410 €5 499 €16 246 €---
1425 150 €8 050 €5 139 €17 099 €---
1525 652 €7 678 €4 767 €17 974 €---
1626 166 €7 294 €4 382 €18 872 €---
1726 689 €6 896 €3 985 €19 793 €---
1827 223 €6 485 €3 574 €20 737 €---
1927 767 €6 061 €3 150 €21 706 €---
2028 322 €5 622 €2 711 €22 700 €---
2128 889 €5 169 €2 258 €23 720 €---
2229 467 €4 700 €1 789 €24 767 €---
2330 056 €4 216 €1 305 €25 840 €---
2430 657 €3 715 €804 €26 942 €---
2531 270 €3 198 €287 €28 072 €---
TOTAL622 713 €265 609 €129 829 €357 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 083 €-6 420 €+10 503 €
2+4 083 €0 €+4 083 €
3+4 083 €0 €+4 083 €
4+4 083 €0 €+4 083 €
5+4 083 €+744 €+3 339 €
6+4 083 €+3 252 €+831 €
7+4 083 €+3 467 €+616 €
8+4 083 €+3 687 €+396 €
9+4 083 €+3 912 €+171 €
10+4 083 €+4 144 €-61 €
11+4 083 €+4 381 €-298 €
12+4 083 €+4 624 €-541 €
13+4 083 €+4 874 €-791 €
14+4 083 €+5 130 €-1 047 €
15+4 083 €+5 392 €-1 309 €
16+4 083 €+5 662 €-1 579 €
17+4 083 €+5 938 €-1 855 €
18+4 083 €+6 221 €-2 138 €
19+4 083 €+6 512 €-2 429 €
20+4 083 €+6 810 €-2 727 €
21+4 083 €+7 116 €-3 033 €
22+4 083 €+7 430 €-3 347 €
23+4 083 €+7 752 €-3 669 €
24+4 083 €+8 083 €-4 000 €
25+4 083 €+8 422 €-4 339 €
Total+102 075 €+107 131 €+-5 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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