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Achat : Maison (43390)

VilleAuzon (43)
Surface74m²
Coût Total90 420€
Loyer Annuel6 278€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 797,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 10 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Située dans un village classé et médiéval, maison de 74 m² habitables composée d'une cuisine, un salon, 3 chambres, une salle d'eau et wc. Chauffage poêle à granulés (2023), isolation des combles, doubles vitrages 2020, volets bois et tout à l'égout. Travaux de renovation à prévoir. Idéal premier achat ou residence secondaire. Possibilité vente à terme. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1010 € et 1400 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Logement à consommation énergétique excessive: classe F.

Ville : Auzon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43390
Coordonnées : 45.384190, 3.384860
Total : 90 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 85 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6278€/an
Fourchette totale : 392€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 4699€ - 8387€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :835,87 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 854 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-2 854€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-28 566€ (-46.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 490,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 815,98€
Coût de l'assurance :10 850,40€
Taxe foncière : 627,81€/an
Soit par mois : 52,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification de l'efficacité du poêle à granulés et installation d'un système de chauffage d'appoint si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres (estimé)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon avec quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 700€
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Système de chauffage:5 500€
    Poêle à granulés: 1 système × 5500€ = 5500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 278 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 914 €
Revenus locatifs : +6 278 €
Charges déductibles : -30 914 €
Résultat foncier Année 1 : -24 636 €(Déficit de 24 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 214 €/an
Revenus locatifs : +6 278 €
Charges déductibles : -4 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3235.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 278 €30 917 €3 155 €-24 639 €21 400 €3 239 €3 239 €
26 404 €4 134 €3 073 €2 269 €--969 €
36 532 €4 049 €2 987 €2 483 €---
46 662 €3 961 €2 899 €2 702 €---
56 796 €3 869 €2 808 €2 926 €---
66 932 €3 775 €2 713 €3 157 €---
77 070 €3 676 €2 615 €3 394 €---
87 212 €3 575 €2 513 €3 637 €---
97 356 €3 469 €2 407 €3 886 €---
107 503 €3 360 €2 298 €4 143 €---
117 653 €3 247 €2 185 €4 406 €---
127 806 €3 130 €2 068 €4 676 €---
137 962 €3 009 €1 947 €4 953 €---
148 121 €2 883 €1 821 €5 238 €---
158 284 €2 753 €1 691 €5 531 €---
168 449 €2 618 €1 556 €5 831 €---
178 618 €2 478 €1 417 €6 140 €---
188 791 €2 334 €1 272 €6 457 €---
198 967 €2 184 €1 122 €6 783 €---
209 146 €2 029 €967 €7 117 €---
219 329 €1 868 €806 €7 461 €---
229 515 €1 701 €639 €7 814 €---
239 706 €1 529 €467 €8 177 €---
249 900 €1 350 €288 €8 550 €---
2510 098 €1 165 €103 €8 933 €---
TOTAL201 089 €99 062 €45 816 €102 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 318 €-6 420 €+7 738 €
2+1 318 €0 €+1 318 €
3+1 318 €+454 €+864 €
4+1 318 €+810 €+508 €
5+1 318 €+878 €+440 €
6+1 318 €+947 €+371 €
7+1 318 €+1 018 €+300 €
8+1 318 €+1 091 €+227 €
9+1 318 €+1 166 €+152 €
10+1 318 €+1 243 €+75 €
11+1 318 €+1 322 €-4 €
12+1 318 €+1 403 €-85 €
13+1 318 €+1 486 €-168 €
14+1 318 €+1 572 €-254 €
15+1 318 €+1 659 €-341 €
16+1 318 €+1 749 €-431 €
17+1 318 €+1 842 €-524 €
18+1 318 €+1 937 €-619 €
19+1 318 €+2 035 €-717 €
20+1 318 €+2 135 €-817 €
21+1 318 €+2 238 €-920 €
22+1 318 €+2 344 €-1 026 €
23+1 318 €+2 453 €-1 135 €
24+1 318 €+2 565 €-1 247 €
25+1 318 €+2 680 €-1 362 €
Total+32 950 €+30 608 €+2 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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