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Longère pleine de charme – campagne

Bien expiré
VilleVenizy (89)
Surface66m²
Coût Total120 500€
Loyer Annuel5 412€
Rentabilité4.49%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 901,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 668 m² de terrain

Longère Pleine de Charme – Campagne,

À quelques minutes du bourg avec commerces à 1h30 de Paris, cette longère pleine de charme offre un cadre paisible et verdoyant.

Intérieur Authentique

Entrée

Séjour avec cheminée

Cuisine

Salle d'eau avec WC

Deux chambres

Électricité refaite – Double vitrage sur l'ensemble.

Possibilité d'aménager les combles selon vos envies.

Extérieur & Dépendance

Beau terrain arboré + grande dépendance idéale pour atelier ou stockage.

Un havre de paix proche des commodités… à visiter sans tarder !

Cette annonce référence 311683 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Aurore Buisson (Ei) immatriculé au Rsac de Auxerre (89000) sous le numéro .

Prix du bien : 59 500,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique :

Score Dpe : 715 kWhEP/m²/an

Score Ges : 23 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3550.00 € et 4850.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Venizy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89210
Coordonnées : 48.034660, 3.709200
Total : 120 500€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 56 240€
Valeur du bien : 115 740€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5412€/an
Fourchette totale : 357€ - 570€/mois
Fourchette annuelle : 4283€ - 6837€/an
Rentabilité brute :4.49%
Fourchette de rentabilité :3.55% - 5.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :36,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 629,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 388,24€
Coût de l'assurance :10 845,00€
Taxe foncière : 541,16€/an
Soit par mois : 45,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (66 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 66 m²
Raison: Électricité refaite mais à vérifier pour conformité aux normes actuelles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 240 €(852 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 640€
    Isolation combles: 66 m² × 40€/m² = 2640€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 66 m² × 135€/m² = 8910€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Venizy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 412 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 188 €
Revenus locatifs : +5 412 €
Charges déductibles : -61 188 €
Résultat foncier Année 1 : -55 776 €(Déficit de 55 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 948 €/an
Revenus locatifs : +5 412 €
Charges déductibles : -4 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 464 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34376.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 412 €61 192 €3 977 €-55 780 €21 400 €34 380 €34 380 €
25 520 €4 845 €3 870 €674 €--33 706 €
35 630 €4 735 €3 760 €895 €--32 811 €
45 743 €4 622 €3 647 €1 121 €--31 690 €
55 858 €4 504 €3 529 €1 354 €--30 336 €
65 975 €4 382 €3 407 €1 593 €--28 744 €
76 094 €4 257 €3 282 €1 838 €--26 906 €
86 216 €4 127 €3 152 €2 090 €--24 816 €
96 341 €3 992 €3 017 €2 348 €--22 468 €
106 467 €3 853 €2 878 €2 614 €--19 853 €
116 597 €3 709 €2 734 €2 887 €--16 966 €
126 729 €3 561 €2 586 €3 168 €---
136 863 €3 407 €2 432 €3 456 €---
147 000 €3 248 €2 273 €3 752 €---
157 140 €3 084 €2 109 €4 056 €---
167 283 €2 914 €1 939 €4 369 €---
177 429 €2 739 €1 764 €4 690 €---
187 578 €2 557 €1 582 €5 020 €---
197 729 €2 370 €1 395 €5 360 €---
207 884 €2 175 €1 201 €5 708 €---
218 041 €1 975 €1 000 €6 066 €---
228 202 €1 767 €793 €6 435 €---
238 366 €1 553 €578 €6 813 €---
248 534 €1 331 €356 €7 202 €---
258 704 €1 102 €127 €7 602 €---
TOTAL173 335 €138 002 €57 388 €35 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 136 €-6 420 €+7 556 €
2+1 136 €0 €+1 136 €
3+1 136 €0 €+1 136 €
4+1 136 €0 €+1 136 €
5+1 136 €0 €+1 136 €
6+1 136 €0 €+1 136 €
7+1 136 €0 €+1 136 €
8+1 136 €0 €+1 136 €
9+1 136 €0 €+1 136 €
10+1 136 €0 €+1 136 €
11+1 136 €0 €+1 136 €
12+1 136 €+950 €+186 €
13+1 136 €+1 037 €+99 €
14+1 136 €+1 126 €+10 €
15+1 136 €+1 217 €-81 €
16+1 136 €+1 311 €-175 €
17+1 136 €+1 407 €-271 €
18+1 136 €+1 506 €-370 €
19+1 136 €+1 608 €-472 €
20+1 136 €+1 712 €-576 €
21+1 136 €+1 820 €-684 €
22+1 136 €+1 930 €-794 €
23+1 136 €+2 044 €-908 €
24+1 136 €+2 161 €-1 025 €
25+1 136 €+2 281 €-1 145 €
Total+28 400 €+15 690 €+12 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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