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T3 lumineux et spacieux, idéalement situé à Vienne

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface76
Coût Total134 760
Loyer Annuel9 921
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un secteur agréable et bien situé de Vienne, découvrez ce T3 offrant de beaux volumes et un cadre de vie confortable. L'entrée s'ouvre sur un vaste hall accueillant, proposant un espace fonctionnel menant vers une grande pièce de vie. Le séjour, généreux et baigné de lumière, bénéficie d'une configuration sans vis-à-vis et intègre une cuisine ouverte, créant un ensemble convivial et harmonieux. L'espace nuit se compose de deux chambres de belle superficie, dont l'une dispose d'un dressing, apportant un réel confort au quotidien. L'agencement de cet appartement a été pensé pour offrir une circulation fluide et une atmosphère agréable dans chaque pièce. À proximité immédiate des transports en commun et des commerces, ce bien bénéficie d'un emplacement pratique, facilitant la vie de tous les jours. Pour toute demande de visite, merci de me contacter. Les visites seront organisées uniquement sur présentation d'un dossier de financement à jour. Cette annonce vous est proposée par HERNANDEZ Celia - EI - NoRSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de LYON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://ikami.fr/bareme_2530

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.525205, 4.881799
Total : 134 760
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 15 960
Valeur du bien : 125 960
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9921€/an
Fourchette totale : 637€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7639€ - 12886€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 695,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 465,83
Coût de l'assurance :11 454,60
Taxe foncière : 992,14€/an
Soit par mois : 82,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans la chambre
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 960(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1250€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 760 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 747
Revenus locatifs : +9 921
Charges déductibles : -21 747
Résultat foncier Année 1 : -11 825(Déficit de 11 825 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 125
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 787 €/an
Revenus locatifs : +9 921
Charges déductibles : -5 787
Résultat foncier Années 2+ : 4 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1125.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 92121 7514 340-11 82910 700 €1 129 €1 129 €
210 1205 6734 2234 446---
310 3225 5524 1024 770---
410 5295 4273 9765 102---
510 7395 2973 8475 442---
610 9545 1633 7135 791---
711 1735 0253 5756 148---
811 3974 8833 4326 514---
911 6254 7353 2856 889---
1011 8574 5833 1327 274---
1112 0944 4252 9757 669---
1212 3364 2632 8128 073---
1312 5834 0952 6448 488---
1412 8343 9212 4718 913---
1513 0913 7422 2929 349---
1613 3533 5572 1069 796---
1713 6203 3651 91510 255---
1813 8923 1681 71710 725---
1914 1702 9631 51311 207---
2014 4542 7521 30211 701---
2114 7432 5341 08412 208---
2215 0382 30985912 728---
2315 3382 07762613 262---
2415 6451 83638613 809---
2515 9581 58813814 370---
TOTAL317 786114 68462 466203 10210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 102
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 083-3 210+5 293
2+2 083+995+1 088
3+2 083+1 431+652
4+2 083+1 531+552
5+2 083+1 633+450
6+2 083+1 737+346
7+2 083+1 844+239
8+2 083+1 954+129
9+2 083+2 067+16
10+2 083+2 182-99
11+2 083+2 301-218
12+2 083+2 422-339
13+2 083+2 546-463
14+2 083+2 674-591
15+2 083+2 805-722
16+2 083+2 939-856
17+2 083+3 076-993
18+2 083+3 217-1 134
19+2 083+3 362-1 279
20+2 083+3 510-1 427
21+2 083+3 663-1 580
22+2 083+3 819-1 736
23+2 083+3 979-1 896
24+2 083+4 143-2 060
25+2 083+4 311-2 228
Total+52 075+60 931+-8 856
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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