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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface195m²
Coût Total317 280€
Loyer Annuel25 894€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 1 174,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 195 m², Bâtiment de 1 étage, 10 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1960, 3 Salles d'eau, 3 Toilettes, Terrain de 400 m², Travaux, Calme

Gros potentiel à Avignon –Extra- Mûris À 10 min à pied de l'université !

Dans une impasse calme, sur une parcelle de 400 m², venez découvrir ce bien à fort rendement potentiel :

Maison de 196 m² composée de 10 pièces ( 3 appartements,une annexe de 40m2 et Un garage.

Travaux importants à prévoir ( étanchéité toiture, menuiseries, électricité, plomberie ….)

Prix 229 000 euros honoraires agence inclus à la charge du vendeur.

Quartier calme à proximité immédiate des commodités, de l'université et des transports.

Contact Elena Molina

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie G, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 6300.00 et 8500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Elena Immobilier : Agent immobilier - Elena MOLINA

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.949560, 4.823440
Total : 317 280€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 69 960€
Valeur du bien : 298 960€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2158€/mois
Loyer annuel estimé : 25894€/an
Fourchette totale : 1614€ - 2886€/mois
Fourchette annuelle : 19363€ - 34628€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 547,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :89,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 637,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 070,05€
Coût de l'assurance :26 968,80€
Taxe foncière : 2 589,42€/an
Soit par mois : 215,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 157,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 853,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 533 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux importants à prévoir - électricité à mettre aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: plomberie complète
Raison: Travaux importants à prévoir - plomberie à mettre aux normes
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Étanchéité de la toiture à réaliser
Quantité: 195 m²
Raison: Travaux importants à prévoir - étanchéité toiture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 960 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Gros œuvre:3 900€
    Étanchéité toiture: 195 m² × 20€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 894 €/an
Calcul : 2 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 079 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 837 €
Revenus locatifs : +25 894 €
Charges déductibles : -83 837 €
Résultat foncier Année 1 : -57 943 €(Déficit de 57 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 877 €/an
Revenus locatifs : +25 894 €
Charges déductibles : -13 877 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36543.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 894 €83 847 €10 219 €-57 953 €21 400 €36 553 €36 553 €
226 412 €13 611 €9 943 €12 801 €--23 752 €
326 940 €13 325 €9 657 €13 615 €--10 137 €
427 479 €13 030 €9 362 €14 449 €---
528 029 €12 725 €9 057 €15 303 €---
628 589 €12 410 €8 742 €16 179 €---
729 161 €12 085 €8 417 €17 076 €---
829 744 €11 749 €8 081 €17 995 €---
930 339 €11 402 €7 734 €18 937 €---
1030 946 €11 043 €7 375 €19 903 €---
1131 565 €10 672 €7 004 €20 892 €---
1232 196 €10 290 €6 621 €21 907 €---
1332 840 €9 894 €6 226 €22 946 €---
1433 497 €9 485 €5 817 €24 011 €---
1534 167 €9 063 €5 395 €25 104 €---
1634 850 €8 627 €4 959 €26 223 €---
1735 547 €8 177 €4 508 €27 371 €---
1836 258 €7 711 €4 043 €28 547 €---
1936 983 €7 230 €3 562 €29 753 €---
2037 723 €6 734 €3 065 €30 989 €---
2138 477 €6 220 €2 552 €32 257 €---
2239 247 €5 690 €2 022 €33 557 €---
2340 032 €5 142 €1 474 €34 889 €---
2440 833 €4 577 €908 €36 256 €---
2541 649 €3 992 €324 €37 657 €---
TOTAL829 399 €308 734 €147 070 €520 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 438 €-6 420 €+11 858 €
2+5 438 €0 €+5 438 €
3+5 438 €0 €+5 438 €
4+5 438 €+1 294 €+4 144 €
5+5 438 €+4 591 €+847 €
6+5 438 €+4 854 €+584 €
7+5 438 €+5 123 €+315 €
8+5 438 €+5 399 €+39 €
9+5 438 €+5 681 €-243 €
10+5 438 €+5 971 €-533 €
11+5 438 €+6 268 €-830 €
12+5 438 €+6 572 €-1 134 €
13+5 438 €+6 884 €-1 446 €
14+5 438 €+7 203 €-1 765 €
15+5 438 €+7 531 €-2 093 €
16+5 438 €+7 867 €-2 429 €
17+5 438 €+8 211 €-2 773 €
18+5 438 €+8 564 €-3 126 €
19+5 438 €+8 926 €-3 488 €
20+5 438 €+9 297 €-3 859 €
21+5 438 €+9 677 €-4 239 €
22+5 438 €+10 067 €-4 629 €
23+5 438 €+10 467 €-5 029 €
24+5 438 €+10 877 €-5 439 €
25+5 438 €+11 297 €-5 859 €
Total+135 950 €+156 199 €+-20 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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